땅은 감평사 2인 복수평가·주택은 단수평가
개별토지·주택은 지자체 산정
가격상승 땐 세부담 상한선
'부동산은 처음이라'는 부동산에 대해 이해하고 알아가는 단계에서 도움이 될 만한 내용을 쉽게 풀어 설명하는 코너입니다. -편집자주
[아시아경제 김현정 기자] 부동산 공시가격을 둘러싸고 연일 시끄럽다. 과세 표준이 되는 공시가격이 오르면 각종 세금 부담이 늘어나게 되기 때문이다. 퇴직 후 일정 소득이 없는데 공시가격이 조정돼 단기간 세금 부담이 늘어난 노인 세대의 사례가 종종 언급된다. 한쪽에서는 부동산 소유 편중현상과 조세정의를 강조하며 공시가격을 시세에 가깝게 조정해야 한다는 주장을, 다른 한 쪽에서는 각종 세금과 건강보험료 인상, 기초노령연금 수급 탈락 등 여파를 감안해 부작용을 최소화 하는 방향으로 조절해야 한다는 주장을 내놓는다.
그렇다면 공시가격이라는 것은 누가 어떻게 정하는 것일까. 우선 토지의 표준 가격인 표준지 공시지가는 국토교통부가 50만필지를 표준지로 선정한 뒤 민간 감정평가사에 의뢰해 한 필지에 두 명의 감정사가 '복수평가' 한 후 결정된다. 50만필지 기준 민간 평가사 1052명이 조사ㆍ평가 업무를 맡는다. 이 표준지 가격을 기준으로 지자체가 개별 토지에 대한 공시지가를 산정한다. 주택의 경우 단독주택은 감정원이 22만가구를 표준주택으로 선정한 후 자체 '단수평가'한다. 이 역시 이 표준가격을 기준으로 해서 지자체가 개별주택에 대한 공시가격을 매긴다. 아파트, 빌라 등 공동주택에 대해서는 감정원이 전담해 공시가격을 모두 산정한다. 모든 표준지의 공시주체는 국토교통부이고, 개별주택과 개별 토지의 공시 주체는 지자체다.
표준지의 선정기준은 다소 포괄적이다. ▲지가의 대표성 ▲토지특성의 중요성 ▲토지용도의 안정성 ▲토지구별의 확정성이 등 4가지다. 정량적으로 구획이 나누어져 있는 것은 아니다. 표준지는 특별한 교체사유(행정구역ㆍ이용상황ㆍ용도의 변경 등)가 발생하지 않는 이상 유지된다. 교체사유에 해당하는지 여부는 매년 현장조사를 통해 확인한다.
정부는 공시가격 인상 등으로 기초연금이나 국가장학금 등 복지수급 문제가 제기되자 매년 정기적으로 수급 기준을 조정하고 있으며 현재 관계부처 태스크포스(TF)를 구성ㆍ운영 중이라고 밝혔다. 공시가격이 오르더라도 재산세 부담은 30% 이내에서, 1가구1주택자의 총 보유세(재산세ㆍ종부세)는 50% 이내로 세부담 상승폭은 제한돼 있다. 특히 공시가격 상승률이 높아 논란이 되고 있는 표준 단독주택에 대해서는 전체 단독주택의 95.3%인 30만9715가구가 공시가격 5억원 이하이며, 이들 주택은 그간 시세가 크게 오르지 않아 공시가격 역시 크게 달라지지 않을 것이라고 내다봤다.
공시가격은 발표 후 소유자 의견청취 과정을 거치며, 산정된 가격에 문제가 있다고 생각되면 최종 이의제기를 할 수 있다. 공시가격이 확정 된 이후에도 이를 받아들일 수 없다면 행정소송을 진행해야 한다.
김현정 기자 alphag@asiae.co.kr
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