새해 부동산 제도 변화 '공·주·신' '청·실' 기억하세요

내년 부동산 시장 보합·약세 전망
세제와 매매·청약 관련 제도 큰 폭 변화
미리 숙지해야 손실·착오 줄일 수 있어

[아시아경제 김현정 기자] 내년 부동산 시장은 올해와 상이한 흐름을 보일 것이라는 전망이 지배적이다. 전문가들은 하루가 다르게 값이 뛰던 급등세에서 보합 혹은 약세로 전환될 것이라고 내다보고 있다. 시장 분위기 뿐 아니라 부동산 세제와 매매ㆍ청약 등을 둘러싼 제도도 큰 폭의 변화를 겪는다. 미리 숙지하지 않고 섣불리 뛰어들었다가는 청약통장을 날리거나 금전적 손실을 볼 수도 있다.

먼저 부동산 세제와 관련해서는 '공정시장가액 비율 인상'과 '주택임대소득 분리과세', '신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면'을 기억하자.

공정시장가액은 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준이다. 보통 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세부담을 덜어주는 역할을 하는데, 내년부터 5%포인트(p) 인상돼 85%로 상향된다. 정부는 이를 2022년까지 매년 5%p씩 올려 비율을 100%로 만든다는 계획이다.

지금까지 연간 2000만원 이하로는 비과세 혜택을 받았던 주택임대소득도 앞으로 분리과세 된다. 쉽게 말해 매월 166만원이 안되는 월세 수입에 대해서는 세금을 물지 않았다는 얘기다. 과세 기준은 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉘는데 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지된다. 그러나 사업자 등록을 하지 않았다면 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다.

또 내년 1월1일부터 12월31일까지 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 절반만 내면 된다. 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당되며 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전)하게 되면 혜택을 받을 수 있다. 신혼의 기준은 만 20세 이상 혼인신고 후 5년 이내이며 재혼도 가능하다. 단 조건이 다소 까다롭다. 소득은 외벌이 연 5000만원 이하, 맞벌이 연 7000만원 이하여야 한다. 또한 관련 주택이 3억원(수도권 4억원)이하면서 전용면적 60㎡ 이하인 경우만 해당된다.

새 아파트에 도전하려는 경우라면 세제와 함께 달라지는 청약제도를 미리 공부하자. 그동안 '무주택'으로 간주했던 분양권ㆍ입주권 소유자는 이달부터 유주택자가 된다. 민영주택 공급 시 추첨제로 입주자를 선정하는 경우 무주택자에게 우선 공급된다. 신혼부부가 혼인신고일 이후에 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성이더라도 신혼부부 특별공급에서 제외된다. 부적격자의 청약 자격 제한은 다소 완화됐다. 수도권, 투기과열지구 또는 청약과열지역은 1년간 청약 자격 제한이 지금과 같이 유지되지만 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 청약 자격 제한기간이 완화됐다.

현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 대폭 축소된다는 점도 내년 도입될 변화다. 이는 아파트 가격이 단기에 급상승 했던 올해 60일 이내라는 긴 기간 탓에 실거래 정보가 시장 상황을 적시에 반영하지 못하고 있다는 지적에 따라 마련한 것이다. 9ㆍ13 부동산 대책 이후 개정안이 발의 중이고 최근에는 15일 내로 단축하는 방안도 검토되고 있다. 거래계약이 없음에도 집값을 띄우기 위해 높은 가격에 허위로 매매 신고를 하는 자전거래도 법으로 막는다. 정부는 거래 계약의 무효, 취소, 해제될 때도 신고하도록 의무화해 실거래 신고 자료의 정확성을 높일 방침이다. 이를 위반할 경우 부동산 거래신고법 상 최고 수준인 3000만원 이하의 과태료를 부과한다. 관련 개정안은 공포되면 6개월 후부터 적용된다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr