오피스텔 월세의 배신…매매가↑ 수익률↓

8월 서울 임대수익률 4.89%
통계조사 이래 8개월 연속 하락세
용산중구 등 도심 최저기록

[아시아경제 최동현 기자] 서울 오피스텔 임대수익률이 갈수록 추락하고 있다. 오피스텔은 시세차익과 임대수익을 동시에 거둘 수 있다는 점에서 초저금리 시대의 주요 투자처였으나 최근 매매가 상승분 대비 월세가 받쳐주지 못하면서 투자 매력을 잃는 분위기다.

6일 한국감정원 부동산통계정보시스템에 따르면 지난달 서울 오피스텔 임대수익률은 4.89%를 기록했다. 서울 오피스텔 임대수익률은 올해 '오피스텔 가격동향조사'가 처음 실시된 이래 8개월 연속 하락, 이번에 처음으로 4.9%대가 무너졌다. 수도권(5.24%)과 지방(6.5%)은 보합에 머물렀다.

서울 권역별로는 '강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)'가 포함된 동남권(4.44%)과 노원 등 동북권(5.16%)은 간신히 제자리걸음을 유지했고 서남권(5.3%)과 서북권(4.88%) 등 나머지 지역에서는 내림세를 보였다. 용산구와 중구, 종로구 등이 위치한 도심권의 경우 오피스텔 임대수익률은 4.42%로 주요 권역 중 최저치를 기록했다.

규모별로는 중대형(40㎡ 초과)과 소형(40㎡ 이하) 모두 전월 대비 0.01%포인트씩 임대수익률이 하락했다. 다만 4.44%에 머문 중대형과는 달리 소형의 경우엔 여전히 5%대(5.05%) 수익률을 유지중이다. 서울 내 오피스텔은 1인가구나 단기 세입자가 주로 찾기 때문에 소형이 더 선호된다.

오피스텔 임대수익률 하락은 늘어나는 투자금 대비 월세수입은 줄어드는 데 따른 것으로 분석된다. 통상 임대수익률은 매매가격과 월세보증금, 월세가격 등을 토대로 산정된다. 매매가격이 오르거나 월세가격이 떨어지면 수익률이 하락하는 구조다. 서울 오피스텔 중위매매가격은 지난 1월 1억9963만원에서 지난달 2억277만원으로 1.57% 증가했다. 반면 같은 기간 중위월세가격은 73만2000원에서 72만9000원으로 0.4% 하락했다.

오피스텔 매매가가 오른 것은 최근 서울 아파트 상승 흐름과 연관이 깊다는 게 수익형부동산 투자 전문가들의 주된 의견이었다. 여의도ㆍ용산 등 서울 주요 지역의 개발 호재가 아파트를 넘어 역세권 오피스텔로 번지면서 분양 경쟁이 갈수록 치열해지고 있다는 분석이다. 하지만 월세의 경우 그동안의 공급과잉 여파로 과도기적 양상을 보이고 있다는 설명이다. 한 수익형부동산 투자 전문가는 "최근 주택시장 급등 분위기에 오피스텔 시장도 영향을 받고 있는 게 사실"이라며 "하지만 과거 1인가구 급증을 의식해 워낙 많이 공급해오다보니 기존 물량이 월세 상승을 누르고 있다"고 설명했다.

앞으로 금리가 오를 경우 임대수익률은 더 낮아질 가능성이 높다. 통상적으로 오피스텔 투자수익률이 대출금리 대비 약 2~3%포인트 높아야 투자가치가 있다고 보는데 이미 주요 시중은행 주택담보대출 가이드금리 상단은 4%대 후반까지 치솟았다.

다만 서울의 경우 여전히 주택공급이 부족한 상황이라 옥석가리기를 한다면 임대수익보다 시세차익면에서 여전히 좋은 투자처가 될 수 있다는 의견도 나왔다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "금리가 오르면 임대수익 측면에선 어려울 수 있으나 역세권 등 서울 인기 지역에선 선호도가 아직 꾸준하므로 시세차익은 더 커질수 있을 것"이라며 "전월세시장이 안정되면 매매가가 오른만큼 임대가격도 오를 수 있으니 비관적이지만은 않다"고 말했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr