서울 분양권시장 극과 극…거래량 늘었지만 특정 단지 쏠림 심화

전매제한 풀린 단지…서울 분양권도 양극화 심화
높아진 양도소득세 부담 떠넘길 매물 인기
집값 상승 기대감에 5억대 프리미엄도

[아시아경제 최동현 기자] 서울과 청약시장으로 편중됐던 주택 수요 쏠림현상이 서울 분양권 시장에서도 나타나고 있다. 정부의 강도 높은 다주택자 규제 후 '똘똘한 한채'를 구하려는 수요가 서울 내 특정단지로 몰린 결과다. 전문가들은 앞으로 서울과 비(非)서울 간의 양극화 현상이 주택상품별로 세분되며 더 심화될 것으로 전망했다.

2일 서울시부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 분양권 거래는 106건으로 4개월 만에 100건대로 회복됐다. 올해 분양권 거래는 1~3월 100건을 웃돌다가 4월엔 84건, 5월엔 57건으로 급감한 바 있다. 하지만 2016년 11ㆍ3대책으로 1년6개월간 분양권 거래가 묶인 인기 단지가 지난 6~7월 사이 풀리면서 반등에 성공한 모습이다. 60일 이내라는 거래 신고기간을 감안하면 분양권 거래량은 올해 초 수준으로 복귀했을 가능성이 높다.

하지만 최근 두달새 전매제한이 풀린 인기 단지 10곳(3630가구)의 거래 현황을 보면 양극화 현상이 두드러진다. 성북구 석관동 '래미안아트리치(20건)', 마포구 대흥동 '신촌그랑자이(13건)', 동작구 사당동 '사당롯데캐슬골든포레(7건)' 등의 거래는 활발했던 반면 종로구 무악동 '경희궁롯데캐슬(1건)', 강서구 염창동 'e편한세상염창(1건)', 관악구 봉천동 'e편한세상서울대입구(2건)', 서대문구 연희동 '연희파크푸르지오(2건)' 등은 소폭에 그쳤다. 양천구 신정동 '목동파크자이'는 아예 거래가 없었다.

거래량이 가장 많았던 래미안아트리치의 경우 전용면적 84.97㎡ 매물은 7억5000만원에 매매됐다. 이는 해당 면적 평균 분양가(5억3500만원) 대비 약 2억1500만원 상승한 가격이다. 석관동 A공인중개소 관계자는 "현재 84㎡ 매물은 전혀 없다"면서 "오랜만에 나오는 새 아파트다 보니 나오는 즉시 팔리는 분위기"라고 말했다.

그 다음으로 거래량이 많았던 신촌그랑자이의 경우 전용 84.98㎡ 최고가는 12억2341만원을 기록했다. 해당 면적 평균 분양가가 7억6000만~8억2000만원 정도였다는 점을 감안하면 웃돈이 4억원 넘게 붙은 것이다. 신촌그랑자이는 입주일자가 2020년 2월이지만 벌써 강북 '신흥 대장주'로 군림한 모습이다. 인근 대장주인 마포래미안푸르지오나 e편한세상신촌의 호가(13억~14억원)엔 아직 못 미치지만 입주일자가 가까워지면 역전될 가능성도 보인다.

분양권 거래도 유독 '똘똘한' 곳에서만 이뤄지는 배경은 우선 매도자 입장에선 높아진 양도세율을 전가할 수 있는 매물이기 때문으로 풀이된다. 올해 1월부터 분양권 양도소득세율이 기존 6~40% 차등적용에서 일괄 50%로 높아지면서 매도자들의 세금 부담이 커졌는데 인기 단지의 경우 높은 프리미엄으로 이를 일부 만회할 수 있기 때문이다. 실제로 신촌그랑자이 84.98㎡ 매물의 경우 지난 6월 7억3000만원에 거래됐던 게 같은달 약 5억원이나 더 비싼 12억2341만원에 거래되기도 했다. 비록 2층과 10층이라는 차이는 있으나 매도자가 프리미엄을 과도하게 부풀려 세부담을 매수자에 떠넘겼을 가능성도 있다.

이처럼 다소 상식과 동떨어진 거래가 가능한 것은 매수자 입장에서도 인기 단지의 경우 추후 시세가 상승할 것이라 기대하고 있기 때문이다. 마포구 B공인중개소 관계자는 "신촌그랑자이는 대흥2주택재개발 지역에 자리하고 있고 교통이 우수하다는 평가를 받는 곳"이라며 "물량이 많지 않아 웃돈을 더 주겠다는 사람이 많다"고 설명했다.

전문가들은 앞으로 분양권 거래의 양극화 현상이 더 심해질 것이라 내다봤다. 양지영 R&C연구소장은 "최근 임대사업자 소득세 강화 조치로 분양권을 쭉 들고가기 부담스러운 경우 매물을 내놓았을 것"이라며 "앞으로 분양권과 더불어 청약시장에까지 입지와 여건이 우수한 곳으로 매수가 쏠리는 똘똘한 한채 심리는 지속될 것"이라고 말했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr