월세 수익률 최고, 상업시설로 뭉칫돈 몰린다

상업용 부동산 거래량이 급증하고 있다. 저금리가 장기화되는 가운데, 주택 시장에 대한 정부 압박이 갈수록 강해지자 유동 자금이 상업용 부동산으로 급격히 쏠리는 것이다. 하지만 상업용 부동산 시장에서도 양극화가 뚜렷한 상황이다. 그 동안 국민 투자상품으로 각광받은 오피스텔은 수익률 하락에 청약 미달 단지가 속출해 투자 매력이 떨어진 상태다. 반면 상업시설은 분양되는 곳마다 핫(HOT)한 상황인데다 우수한 수익률을 내고 있어 상업용 부동산 시장을 리딩 중이다.

한국감정원에 따르면 상업용 부동산 거래는 2016년 25만7877건에서 지난해 38만4182건으로 49.0% 늘었다. 이러한 이유는 예금 금리가 너무 낮기 때문이다. 한국은행은 2017년 예금은행의 저축성 수신 금리가 연 1.56%라고 발표했다. 작년 소비자 물가상승률이 1.9%인 것을 감안하면 은행에 돈을 맡기면 오히려 손해를 본다는 의미다.

상업용 부동산 거래의 대부분은 상업시설이다. 오피스텔을 웃도는 우수한 투자 수익률을 내고 있어서다. 한국감정원에 따르면 2017년 전국 상가 투자 수익률은 중대형 상가(3층 이상, 연면적 330㎡ 초과) 6.71%, 소규모 상가(3층 이하, 연면적 330㎡ 미만)가 6.32%를 기록 중이다. 각각 전년 대비 0.37%포인트, 0.39%포인트 상승했다.

반면 KB부동산에 따르면 오피스텔 평균 임대수익률은 서울이 올 5월 기준 4.76%에 그치고 있다. 2016년 초 정점을 찍은 뒤 꾸준히 하락추세다. 금융결제원 청약 결과에 따르면 최근 분양된 곳도 대거 청약 미달이 나 투자자들 사이에서 오피스텔 ‘투자 주의보’가 내려진 상태다.

여기에 정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중되면서 상업시설로 투자자금 유입은 더 가속화되고 있다. 6?19 대책, 8?2 대책, 가계 부채 종합대책 등을 통해 주택 시장에 규제가 쏟아진 상태다. 보유세인 종합부동산세도 인상될 예정이다. 이에 따라 6억 이상 주택 보유자, 3주택 이상을 보유한 다주택자들의 세부담이 늘어날 것으로 보인다. 당초 주택 시장 안정을 목표로 설계된 만큼 '주택 보유자'가 '상업용 부동산 보유자'에 비해 훨씬 불리한 구조다.

◆ ‘광명역 M클러스터’ 지식산업센터 내 상업시설 분양

상가 분양은 주거시설 분양을 마치고 아파트에 웃돈이 붙은 곳을 중심으로 공급이 활발하다. 부동산 전문가는 “아파트가 분양이 성공적으로 끝나고 입주가 순조로운 곳에 들어서는 상업시설은 유동 인구에 대한 계산이 나온다는 장점이 있다"며 “상업시설 투자 경험이 적을수록 불확실성이 낮은 대규모 아파트 단지 인근, 고정수요가 탄탄한 곳을 눈 여겨 봐야한다”고 조언했다.

대표적인 사례가 경기도 광명시 일직동 501(광명역세권지구 도시지원시설용지 1-2블록)에 공급 중인 ‘광명역 M클러스터’ 지식산업센터에 들어서는 상업시설이다. 롯데건설, 두산건설 컨소시엄이 시공사로 나서며 지하 4층~지상 17층, 연면적 약 9만7386㎡ 규모다. 지하 1층~지상 2층, 지상 6층 옥상정원에는 상업시설도 함께 들어선다.

광명역 M클러스터 지식산업센터에는 중앙대병원과 연계된 의료관련 업체 등이 입주할 것으로 기대된다. 또한 대학병원 특성상 외래환자는 물론 24시간 상주하는 의료인력이 많은데다 광명역세권 내 최초로 지식산업센터와 기숙사가 함께 조성돼 상업시설 고정수요가 탄탄한 점도 투자 강점이다. 광명역세권에 분양을 마친 9000여 가구의 아파트, 오피스텔 입주민도 배후수요로 갖췄다.

또한 에스컬레이터를 통한 층간 이동이 수월해 매장으로 자연스럽게 접근할 수 있다. 호실별로 테라스, 공원 조망 등을 활용한 쾌적한 공간 구성도 가능하여, 다양한 식음료 매장의 입점 문의가 쇄도하고 있다.

분양 관계자는 “국내 최초로 대학 병원과 함께 조성되는 지식산업센터 내 상업시설이어서 외래환자는 물론 구매력을 갖춘 의료종사자를 24시간 고정수요로 확보했다”며 “오피스텔 시장 분위기가 하락세인 반면 상업시설은 안정적인 수익률을 내고 있어 투자자들의 문의가 이어지고 있다”고 말했다.

분양홍보관은 경기도 광명시 일직동 510-5번지에 위치한다.

이용수 기자 mark@asiae.co.kr