강남 3구 전세가율 뚝, 뚝…갭 투자자 어쩌나

강남3구 아파트 전세가율 50% 붕괴 코 앞
최근 전셋값, 매매가격 함께 하락세
연말엔 1만가구 규모 헬리오시티 입주 시작

[아시아경제 김현정 기자] # 서울 송파구 잠실동 소재의 A아파트를 보유하고 있는 은퇴 공무원 이모씨는 부동산 시세를 조회하는 것으로 하루를 시작한다. 이씨는 지방에 거주하면서 보유 부동산을 처분하고 대출까지 받아 올해 초 7억원대 전세를 끼고 전용면적 59㎡ 한 채를 약 14억원에 매수한 이른바 '갭투자자'다. 그러나 몇 달 사이 아파트 가격은 12억원대까지 떨어지고 전세 시세는 6억원대로 밀리기 시작했다. 시장에서는 강남을 중심으로 서울 부동산 시장이 조정을 받을것이라는 전망이 우세해 이씨의 불안감을 키우고 있다.

강남 지역의 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격)이 50% 붕괴를 코 앞에 두고 있다. 특히 올해 새 아파트 입주 물량이 몰려 세입자의 전세금으로 잔금을 납부하려던 갭투자자들은 난관에 빠졌다.

11일 KB국민은행의 '6월 월간 주택가격 동향'에 따르면 지난달 서울 강남3구의 아파트 전세가율은 전월 대비 일제히 하락했다. 강남구는 51%, 서초구는 53.2%로 각각 0.2%포인트, 송파구는 53.4%로 0.3%포인트 밀렸다. 같은 기간 전국 아파트 전세가율은 73%, 서울은 65.4%를 기록했다.

강남지역은 재건축ㆍ재개발 예정 단지가 많고 매매가격 상승 속도가 빨라 상대적으로 서울 평균 대비 전세가율이 낮았다. 그러나 올해 들어 전셋값과 매매가격이 함께 떨어지며 갭투자자들은 비상 상황이다.

특히 올해 말 1만가구 수준의 '송파헬리오시티'가 입주를 앞둔 송파구 전세시장은 타격이 더 크다. 부동산114에 따르면 올해 초 3.3㎡당 1679만원 수준이던 송파구 아파트 전세가격은 3월부터 지속적으로 하락해 6월 말 기준 1630만원까지 떨어졌다. 강남구의 경우 연초 3.3㎡ 당 2098만원대 수준이던 전세가격이 5월 2154만원까지 올랐다가 이달들어 보합세로 돌아섰다. 서초구 역시 작년들어 올해 초까지 꾸준히 오르던 아파트 전세가격이 2분기 들어 마이너스가 됐다.

연말까지 강남3구에서는 송파헬리오시티(9510가구, 12월)를 비롯해 강남구 일원동 '래미안루체하임'(850가구, 12월), 서초구 반포동 '반포래미안아이파크'(829가구, 8월), 반포동 '반포센트럴푸르지오써밋'(751가구, 9월), 잠원동 '신반포자이'(607가구, 7월), 방배동 '방배아트자이(353가구, 11월) 등 1만2900가구가 입주를 기다리고 있다.

[이미지출처=연합뉴스]

거래도 얼어붙는 분위기다. 종합부동산세 강화 발표 등 정부가 강남권 다주택자 및 고가주택 소유자를 겨냥하면서 거래량은 평년 수준을 밑돌고 있다. 서울부동산광장 집계에 따르면 7월 1~8일 강남3구 아파트 매매거래량은 91건에 그쳤다. 이는 일평균 환산 11건 수준으로, 전월 일평균 거래량(17건)과 비교해 큰 폭 줄어든 것이다.

이 지역의 전세가율 하락은 앞서 전세 수요가 매매로 돌아서면서 나타난 현상이라는 진단도 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "지난 1~2월 강남권의 전세수요가 매매로 돌아서면서 누적된 전세매물이 소화되지 않은 측면도 있다"면서 "또한 주변 판교, 위례, 하남 등으로 이동이 많아지면서 전세가율과 집 값 하락 요인으로 작용하고 있다"고 설명했다. 김은진 부동산114리서치팀장은 "전통적으로 강남3구의 전세가율은 높지 않았지만, 지속적인 하락 추세를 보일 경우 갭투자 수요가 개입하기 어려워지고 추후에는 보증금 반환 문제 등이 불거질 수 있다"고 설명했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr