"세금 피하자"… 소규모 재건축도 '공동사업시행' 확산

[아시아경제 배경환 기자] 재건축 초과이익환수제를 피하기 위한 정비사업지들의 생존 전략이 본격화되고 있다. 재건축 초과이익환수제란 조합이 개발사업을 통해 얻는 이익이 1인당 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 절반을 세금으로 내는 제도로, 내년 1월부터 시행된다. 조합 설립 이전의 초기 사업장이 많은 여의도의 경우 부동산 신탁사를 시행자로 지정한 방식을, 사업시행인가나 관리처분인가를 눈앞에 둔 강남권 주거 밀집지의 경우 조합과 건설사가 수익과 리스크를 나누는 공동사업 방식으로 사업 속도를 끌어올리는 모습이다.

16일 정비업계에 따르면 반포현대재건축조합은 최근 공동사업시행에 따른 시공사 선정에 나섰다. 지하철 9호선 사평역에 인접한 서초구 내 가장 작은 재건축 단지로 현 10층, 80가구 규모를 20층, 108가구로 정비하는 게 골자다.

공동사업시행방식을 택한 것도 눈에 띄는 대목이다. 그동안 반포현대재건축조합처럼 규모가 작은 사업장의 경우 정비사업의 기대수익이 적다는 점에서 공동사업시행방식을 선호하지 않았다. 이 방식을 택할 경우 재건축 속도가 2~3개월 빨라질 수 있지만 적은 수익을 건설사와 나눠야 한다는 게 부담으로 작용했기 때문이다. 지난해 3월 도시ㆍ주거환경정비법 개정 후 11월 서울시의 '공동사업시행 건설업자 선정기준'이 시행됐지만 올 초까지 신청 사업지가 없었던 것도 같은 이유다.

하지만 정부가 재건축 초과이익환수제의 부활을 예고하면서 관리처분인가를 받기 위한 조합들의 움직임이 빨라졌다. 서초구 방배14구역이 지난 6월 서울지역 최초의 공동사업시행지로 나선데 이어 방배13구역도 공동사업시행으로 정비를 결정했다. 방배13구역은 방배동 7개 단독주택 재건축 구역 중 5구역(3080가구)에 이어 두 번째로 큰 2296가구로 공사비만 5800억원에 달한다. 최근에는 강남권 재건축 최대어로 손꼽히는 반포주공1단지에서도 공동사업시행을 도입했다. 이외 신반포13차, 14차, 22차 등도 공동사업시행 방식을 선택했거나 고민 중인 것으로 알려졌다.

세금 폭탄을 피하기 위해 신탁 방식의 재건축을 추진 중인 사업장도 늘고 있다. 사업이 어느정도 진행된 재건축 단지의 경우 공동사업시행을 선택하고 있는 반면 조합 설립 이전의 사업지들은 신탁사를 내세우고 있다. 신탁은 주민 75% 이상이 부동산 신탁사를 재건축 사업시행자로 지정하면 조합을 설립하는 대신 신탁사가 사업을 위탁받아 사업을 끌어가는 방식이다. 추진위원회와 조합 설립 절차가 생략돼 일반 정비사업장 대비 사업기간을 2~3년 정도 줄일 수 있다.

1970년대 조성된 여의도 일대 재건축 단지들이 대표적이다. 여의도 내 한양ㆍ공작ㆍ삼익ㆍ대교 등 4개 아파트 단지가 신탁방식의 재건축을 추진 중이다. 이들 사업지는 모두 준공 40년이 넘은 곳으로 재건축 연한 조건은 갖췄지만 사업성이 떨어진다는 이유 등으로 그동안 재건축 추진이 지지부진했다. 실제 한양아파트(588가구)와 대교아파트(577가구)만 규모를 갖췄을 뿐 나머지 공작과 삼익아파트는 각각 373가구, 360가구에 불과해 재건축 후에도 사업성을 보장받기가 쉽지 않다.

정비업계 관계자는 "공동사업시행의 경우 건설사들의 전문 지식을 앞세워 행정적인 부분에서 사업 진행에 대한 부담을 크게 낮출 수 있다"며 "최근 부동산 대책에 따른 시장 침체 기조에, 이제는 초과이익환수제 부활까지 다가오면서 피해를 줄이기 위한 조합들의 생존 전략은 더욱 다양해질 것"이라고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr