[文 정부 첫 부동산 대책]"차주의 24% 규제강화 영향 받을 것" 일문일답

LTV·DTI 핀셋규제…LTV DTI 40개 조정대상지역에 한해 10%P씩 규제 강화, 집단대출 DTI 적용이 골자

[아시아경제 구채은 기자] 문재인 정부가 내놓은 '6ㆍ19 부동산 대책'의 핵심은 조정대상 지역 3곳 추가와 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 선별도입으로 요약된다. 집값 과열 지역을 겨냥한 '핀셋규제'를 통해 실수요자 위축이라는 부작용을 막는 동시에 그간 규제의 '사각지대'에 놓여있던 집단대출에 고삐를 죄기로 했다.

19일 정부는 조정 대상 지역(40개) 전 업권에 LTV DTI 규제비율을 10%포인트씩 강화(LTV 70%→60%, DTI 60%→50%)하기로 했다. 아울러 이 지역 집단대출의 경우 이주비, 중도금, 잔금대출 모두 LTV비율을 70%에서 60%로 강화하고 잔금대출에 대해선 DTI 50%를 신규적용키로 했다. 조정 대상 지역은 지난해 11월 선정된 37개 지역에 더해 경기 광명, 부산 기장군 및 부산 진구 등 3개 지역을 추가로 선정했다.

정부는 시뮬레이션 결과 차주의 24.3% 정도가 이번 규제강화의 영향을 받을 것으로 예상했다. 다음은 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 부처 합동브리핑 후 일문일답이다.

-수요억제 방안에 치중돼있는데 공급 관련 대책은?
▲(국토부) 서울을 비롯한 주요지역에 신규주택공급량 자체가 부족하지 않다고 판단하고 있다. 서울에 금년도 새주택 입주물량이 7만5000호 정도로 예상된다. 예년수준이다. 최근 집값 불안, 거기에 대한 진단도 공급위축보다는 단기적인 투자수요가 특정지역으로 집중된데 (원인이) 있다고 본다. 그래서 수요관리가 필요하다고 본다. 그래서 DTI LTV를 조정대상지역에 연계해 조정대상지역제도의 실효성을 강화한 것이다. (이와 별도로) 필요한 곳에 양질의 주택을 강화하는 것은 추진할 것이다. 공적임대주택 17만호를 비롯해 정비사업과 새로운 단지개발사업 등을 적절한 규모로 시행해 도심, 그리고 교통접근성 양호한 지역에서 유발되는 주택수요 충분히 흡수할 것이다.

-'서민' 기준이 5억원 이하로 보고 이번 규제에서 제외했는데 중위가격이 이미 6억원이다. 5억원 이하 어느정도 규모로 보나
▲(금융위) 조정대상지역 전체를 볼때 서민 5억원 이하, 부부합산 연소득 6000만원 이하가 55%다. 물론 서울을 대상으로 따로 뽑진 않았고 전체를 봤을 때 55%가 서민 실수요자로 파악이 된다.

-DSR 도입한 기대가 있는데 어떻게 진행되고 있나?
▲(금융위) 이번 대책은 '국지적 부동산 가격 과열 급등에 대한 선별적 대응'이다. 이번 대책이 가계부채 증가속도를 관리한다거나 그런 차원은 아니다. 가계부채 전체적 상황에 대한 진단, 추가적인 규제 정비해야 할 사항에 대해선 검토중이고 필요한 경우에 8월달에 관계부처 협의해서 내놓을 계획이다.

-8월 가계부채 종합대책은 주로 어떤 내용에 주안점을 둘 것인가
▲(금융위) 8월 해온 대책 관련해서는 몇년간 해온 가계부채 대책의 실효성을 진단할 것이다. 기본적으로 담보가치, 차주의 상환 등이 정교화되야하는 측면이 있다. 그런 측면에서 일관된 정책의 실효성을 살펴보고, 우리쪽에서의 공적인 인프라 금융회사의 심사여건의 진전된 상황, 최근 금리인상 기조 등을 종합적으로 감안할 것이다. 기본적으로 담보리스크와 차주의 상환 등이 정교화되는 것등을 살펴볼 것이다.

-투기과열지구 지정할 수도 있다고 언급했는데 관련해서 기준으로 삼는 지표가 있나
▲(기재부)정책 판단을 할 때 지표를 보면서 하진 않지만, 기계적으로 정해서 하진 않는다. 상황변동이 있기 때문이다. 그렇지만 계속해서 시장상황을 모니터링하면서 확산되고 강도가 강해진다 하면, 강화할 것으로 본다.

(국토부)투기과열지구 지정은 크게 정량적, 정성적 판단으로 두개로 나뉜다. 주택가격상승률, 청약경쟁률 같은 정량지표로 1차 판단 하고 그와 관련해서 정량적으로 투기과열 조짐이 있다고 판단되는 지역에 한해 과열이 심화됐거나 다른 지역으로 확산된다고 판단하면 투기과열지구 지정하게 된다. 정부로선 내부적으로 투기과열지구 관련 기준을 마련해서 검토하고 있다. 작년 11월에도 투기과열지구 문제 관련해서 과열 지속될 경우 지정 적극검토하겠다고 말씀드렸다. 지금 여러가지 상황 종합했을 때 현 수준대로 과열이 지속되면 작년 11월보다는 한단계 더 투기과열지구 지정 가능성이 높아졌다고 말씀드릴 수 있다.

-(제도 시행 이전인) 다음달 3일 이전 대출에 있어서 선수요가 발생할 텐데 대책이 있나
▲(금융위)그 전에 대출이 실행되거나 대출이 최종적으로 실행이 안됐더라도 금융사와 상담이 완료되서 금융사 시스템에 신청이 완료됐다면 기존 비율대로 할 수 있게 했다. 과거에 제도 변경할 때도 그런 기간이 필요했다. 예전에 제도 변경 관행을 준용해서 하겠다.

-조정대상 지역 LTV DTI로 얼마나 주택대출이 줄어들 것으로 시뮬레이션이 됐나?
▲(금융위) 시뮬레이션 결과 조정대상지역 LTV DTI 강화로 차주는 24.3% 규제강화의 영향을 받는 것으로 나왔다. 이번에 강화된 LTV 규제가 70에서 60% DTI가 60에서 50%다. LTV 70%, DTI 60% 초과하는 차주가 54% 정도된다. 이 중에서 규제강화를 적용받지 않는 서민 실수요자 층이 55%다. 다시 말하면 규제강화 영향 받는 경우가 45%다. 54%와 45%를 곱하면 24.3% 정도가 규제강화의 영향을 받는 것으로 시뮬레이션 결과가 나왔다.