"주택 가격·구입 목적별로 LTV 차등 적용해야"

'새 정부의 주택정책 추진 방향' 세미나

[아시아경제 박혜정 기자]주택담보대출인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)·총체적상환능력비율(DSR) 등 주택금융규제를 획일적으로 적용하는 것은 바람직하지 않다는 주장이 제기됐다. 대안으로 주택 가격이나 목적, 구입 순서에 따라 LTV를 차등 적용하고 LTV 수준을 고려해 대출위험을 상쇄하는 방안이 거론된다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 25일 서울 논현동 건설회관에서 열린 '새 정부의 주택정책 추진 방향' 세미나에서 "급증하는 가계부채를 관리할 필요는 있지만 과도한 주택금융규제 강화는 서민의 주거상향이동 사다리를 끊고 경제 활력에 장애를 초래할 우려가 있다"고 말했다. 최근 중도금대출 규제를 강화하고 연내 DSR 도입을 전면 확대하려는 금융권 움직임을 가리킨 것이다.

문재인 대통령도 앞서 공약으로 가계부채 총량관리제를 도입하고 대출 심사 기준을 DTI에서 DSR로 바꿔 가계부채를 통제하는 방안을 내걸었다. 모든 금융권 대출의 원리금 상환 부담이 소득 대비 얼마나 되는지를 나타내는 지표인 DSR를 연내 은행권에 도입한다는 계획은 이미 금융위원회가 추진 중이다.

김덕례 선임연구위원은 "과거 외환위기나 금융위기의 경험치로 봐도 주택 가격이 40% 이상 하락하는 경우는 많지 않았다"면서 "가계부채 총량관리는 다양한 기준으로 선별 규제하는 합리적인 조정이 필요하다"고 주장했다.

김 선임연구위원은 대출 특성에 따라 LTV를 차등 적용하는 방안을 제시했다. 다른 나라의 경우 주로 LTV를 중심으로 주택금융규제를 운용하고 있으며 DTI와 DSR을 적용하는 나라는 캐나다와 홍콩 정도로 매우 제한적인 상황이라는 이유에서다. 또 우리나라의 실질 LTV 수준은 53.2%(2016년 9월 기준)로 다른 나라의 LTV 80~100% 수준보다 낮은 만큼 모든 가구에게 획일적으로 DTI와 DSR을 적용하는 것은 바람직하지 않다고 설명했다.

그는 생애 최초 주택 구입자와 신혼부부에게 LTV 한도를 차등 적용하자고 했다. 현행 LTV 70% 수준을 유지하되, 두 대상의 LTV 한도를 최고 85%까지 높이자는 것이다. 또 거주 목적이 아닌 재융자 또는 투자 목적일 경우 LTV 수준을 낮춘다. 한도를 넘는 대출 분에 대해서는 대출을 제약하는 대신 가산금리를 붙여 진입장벽을 높이자고 했다.

주택 가격에 따라서도 LTV 한도를 차등화할 필요가 있다고 했다. 3억원 이하의 주택에 대해서는 LTV 한도를 90%까지 하고 3억~6억은 80%, 6억~9억은 70%, 9억원 이상은 50%로 차이를 두는 식이다.

아울러 LTV 수준을 고려해 대출위험 상쇄방안을 마련해야 한다고 강조했다. 김 선임연구위원이 제안한 방안을 보면 LTV 40% 이내 구간은 DTI·DSR 규제를 적용하지 말고 신용 보강을 별도로 마련하지 않는다. LTV 40~60% 구간은 DTI 규제만으로 충분하고 일부 보증 부가 기능을 둔다. LTV 60% 초과 구간에 대해서는 DTI·DSR 규제를 모두 적용하고 보증 부가방안을 추진한다.

최근 은행권이 죄고 있는 중도금대출에 대해서는 주택도시기금을 활용해 무주택자나 최초 주택 구입자의 중도금대출을 지원하는 방안을 제시했다. 현재 1금융권에만 적용 중인 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 2금융권까지 확대, 금리인하를 유도하고 대출 지연을 완화하는 방법 등도 있다.