[이진우의 富動産]2017년 부동산 토지 투자

▲이진우 ㈜부동산전문가사업단장

2017년 정유년도 한 달이 지나고 설이 목전이다. 불확설성이라는 단어밖에 떠오르지 않을 만큼 혼미한 대한민국이다. 악재만 있는 것같은 대내외 경제 시장 여건, 심한 혼란을 겪고 있는 정치 상황과 국내 가계부채 증가에 따른 서민 경제의 불안 악재뿐인 것 같다.

그러나 시장은, 국민은 알고 있다. 위기는 위험과 기회의 복합어라는 것을. 이런 불확실성 속에서도 정확한 사실에 입각한 정보와 냉정하고 정확한 판단을 먼저 할 수 있는 사람만이 실수요나 투자의 목적을 달성할 수 있다. 즉 투자 시장의 승자가 될 수 있다.

그래서 첫 번째로 부동산투자에 있어 큰 시장인 토지 시장을 점검해 볼까 한다. 몇 차례에 나눠 개정 법률, 법령 완화, 토지 시장에 큰 호재가 될 교통호재, 유망지역까지 짚어보겠다. 먼저 개정되는 법률을 보겠다.

말도 많고 탈도 많았던 비사업용토지의 장기보유특별공제 기산일이 확정 되었다.
세법에서 비사업용 토지란 세법에서 정한 나대지나 소유자가 소재지에 거주하지 않는 임야, 농지 또는 거주하지 않거나 자경하지 않는 토지를 말한다. 2015년 세법 개정 시 세율은 각 과세구간마다 10%를 추가하면서 장기특별소득공제를 적용하기로 하였는데 보유기간의 기산점을 취득시점이 아닌 2016년 1월1일 기준으로 하였다.

결국 정부가 비사업용 토지에 대한 거래활성화 한다하고는 세금만 초과 징수하는 결과를 가져왔었다. 그런데 이번 개정안에서 보유기간의 기산점을 취득시점이 아닌 2016년 1월1일 기준으로 하게 되었다.

또 ‘농지로 사용하고 있는 임야의 지목변경 특례’가 2017년 6월부터 시행된다. 이전에 가장 민원이 많이 제기되었던 부분이 해결되었다. 즉 예전 농림축산식품부(구 농림부)의 '법정 지목 불문하고 3년 이상 농작물 경작이나 다년생 식물 재배지로 이용되었다는 것이 확인되는 경우 농지로 인정한다'라는 유권 해석과 '지목이 임야인 경우에는 산지관리법 제14조에 의한 산지전용허가를 받고 형질변경을 해야 하는데, 만약 산지전용허가를 받지 않고 산지를 무단 전용하여 농작물 또는 과수를 재배하고 있는 경우에는 농지로 볼 수 없다.'

즉 산지관리법에 의한 허가나 신고 없이 개간된 산림은 비록 그곳이 개간 후 농지로 이용되고 있다고 하더라도 산지관리법 제44조제1항에 의하여 복구되어야 할 산림에 해당된다고 할 것이다.(대법원 2000. 7.26 선고 2001두 7985 판결 참조).

그렇다면 산지를 농지로 전용하고 하는 경우에는 산지관리법 제14조에 의한 산지전용허가를 받는 것이 필수적인 선행요건이라 할 것이므로 산지에 대한 적법한 전용허가 등이 없이 형질을 무단으로 변경하여 과수 또는 농작물을 재배하는 경우에는 그 기간에 관계없이 농지로 볼 수 없다 할 것이다.’ 산림청의 유권해석이 상이해서 많은 민원이 제기되었다.

그런데 2016년 1.21을 기준으로 산지관리법 제14조에 따른 산지전용허가를 받지 않고 농지로 이용하고 있는 경우 농지법에서 농지에서 제외하기로 하였다. 즉 산림청의 유권해석에 손을 들어둔 것이다. 그런데 그 부분에 대해서 한시적으로 특례를 1년 간 시행해 준다는 것이다.

즉 '농지로 이용되고 있는 산지전용허가를 받지 않은 불법전용산지', 그러니까 원상복구를 해야 할 불법전용산지에 대해 사법처리 및 행정절차에 따른 과태료 등을 면제해주며 또한 산지를 농지로 전용하는데 부과되는 대체산림조성비 부담 등 이중부과를 완화시켜주는 특례 기간을 적용하기로 한 것이다. 이미 몇 년 전에 특례기간을 적용하기도 했었지만 계도, 홍보 부족으로 실효를 거주지 못한 전례가 있기 때문에 토지에 관심 있는 독자들은 관심을 가질만한 소식이다.