"특별건축구역에 뉴스테이·리츠까지"..지지부진 재개발사업장, 활로찾기 고심

수년째 방치 동대문 제기4구역
특별건축구역·재정비리츠 물꼬
강북2등 뉴스테이 연계 사업장 활기
'미니재건축' 가로주택정비사업
관련법 개정 연내 성과물 기대

재개발 전 서울 성동구 옥수동 전경(출처=리얼투데이)

[아시아경제 최대열 기자]주민간 이견이 불거지거나 사업성이 낮아 좀처럼 진척되지 않던 재개발사업의 활로를 찾기 위한 시도가 다양하게 추진되고 있다. 특별건축구역 지정이나 리츠(REITs), 가로주택정비사업 등을 활용하는 경우가 나타나고 있다. 정비구역으로 지정됐다 해제된 곳도 적지 않은 만큼 열악한 주거환경을 개선시켜줄 방안으로 꼽힌다.

27일 시와 관할구청 등에 따르면 동대문구 제기4구역 재개발조합은 정비계획 변경을 추진하고 있다. 눈길을 끄는 건 특별건축구역 지정여부다. 특별건축구역이란 주변 지역과 조화를 이루거나 독특한 건축물이 들어설 수 있도록 건폐율이나 높이, 일조권 같은 관련 규제를 완화시켜주는 곳을 말한다.

제기4구역은 이달 초 서울시 소위원회에서 특별건축구역 지정을 위한 자문을 거쳤고 이를 토대로 기존 건축안 등이 담긴 정비계획을 바꾼 후 관련 절차를 밟게 된다. 시 관계자는 "기존 정비계획에서 건축안이 인근 시장 등 주변 환경을 충분히 감안하지 않아 정비계획을 변경해 심의를 거칠 예정"이라며 "특별건축구역으로 지정되면 설계나 동간간격 등 완화시켜 적용 가능할 것"이라고 말했다.

청량리 재래시장 인근 3만3000여㎡에 달하는 제기4구역은 지난 2005년 정비구역으로 지정된 후 2009년에는 관리처분계획 인가까지 받아 주민 절반 이상이 이주했다. 주택 3분의 1 정도는 이미 철거를 했을 정도다. 그러다 2013년 조합이 대법원으로부터 무효판결을 받아 사업이 멈췄다. 지역 슬럼화가 진행된데다 시공사와의 채무문제까지 얽혀 이렇다 할 손을 쓰기 힘든 상황이었다.

올 들어 서울주택도시공사(당시 SH공사)가 재정비리츠 방식을 적용키로 하면서 사업재개를 위한 물꼬를 텄다. 재정비리츠란 공사가 주축이 된 리츠가 일반분양으로 나오는 물량을 일괄적으로 사들이는 방식이다. 사업비용을 줄이고 불확실성을 줄이는 한편 정비기간에는 공동시행하는 공사의 임대주택을 활용 가능해 적절한 방안으로 꼽혔다. 제기4구역 외에 양평14구역 등 서울 내 다른 구역에서도 이 같은 방식의 사업을 검토 중인 것으로 전해졌다. 공사 관계자는 "제기4구역은 정비계획 변경 후 리츠방식으로 사업을 진행할지 최종 결정할 예정"이라고 말했다.

기업형 임대주택(뉴스테이)사업과 연계한 사업장도 속도를 내고 있다. 앞서 올 2월 국토교통부가 뉴스테이 연계형 정비사업 후보구역으로 뽑힌 강북2구역을 비롯해 15곳 모두 임대사업자를 선정했거나 우선협상대상자와 향후 일정 등을 조율하고 있다. 뉴스테이가 민간 참여를 높이기 위해 각종 인센티브를 주는데다 정비사업 역시 기금이 투입되는 만큼 그간 지지부진했던 사업에 활로가 될 것으로 예상된다. 국토부에 따르면 지난 2월 후보지역으로 선정된 15곳 가운데 12곳이 임대사업자를 선정했으며 일부는 시공사까지 정하는 등 순항하고 있다.

미니 재건축이라 불리는 가로주택정비사업은 중랑구 면목동과 강동구 천호동에서 진척을 보이고 있다. 이 사업은 기존까지는 주민이나 토지소유주간 이해관계가 달라 사업을 추진하기 어려운 지역에서 소규모로 구분해 정비를 진행하는 방식이다. 주거지 보전방식에 따라 박원순 서울시장 취임 후 첫 정비사업으로 추진중인 노원구 백사마을은 서울주택도시공사가 참여하는 방안이 논의중이다.

이와 함께 관련법 개정에 따라 신탁사가 정비사업에 단독 시행사로 참여할 수 있게 되면서 연내 가시적인 성과물이 나올 것으로 업계에서는 보고 있다. 한 신탁사 관계자는 "신탁방식이 사업속도를 높이고 비용을 줄일 수 있다는 점이 알려지면서 일선 현장에서도 관심이 크게 늘었다"며 "전문성이 부족한 조합이나 사업이 부진했던 구역에서는 효과가 있다"고 전했다.

재건축과 달리 주거 외 각종 기반시설까지 같이 개선해야하는 재개발이나 주거환경개선사업은 사업이 멈춰서는 경우가 많다. 이해관계가 복잡하게 얽힌데다 부동산시장 활성화여부도 사업에 큰 영향을 끼치기 때문이다. 특히 강남권 재건축단지처럼 특정 지역 쏠림현상이 심화하면서 민간참여가 여의치 않게 되면 정부나 지자체 등 공공의 지원 없이는 원활한 사업추진이 어려운 실정이다.

정비구역으로 지정될 경우 해당 구역에서 오래된 건물이나 시설을 손보기 쉽지 않기에 서울시는 지난 4월 관련 조례를 개정해 일정 기준을 충족하는 구역에 한해 직권해제를 추진하며 매몰비용 등을 지원해 왔다. 시 관계자는 "뉴타운ㆍ재개발 수습방안의 일환으로 각종 대책이 마련됐지만 여전히 이러지도 저러지도 못하는 구역이 많다"며 "정비가 시급한 곳은 행정적으로 지원해 신속히 추진할 수 있는 방안을 고민중"이라고 말했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr