10월까지 8만5000가구 이상 일반분양
국토부 내달 1일 미분양관리지역 공표
'분양보증 예비심사제도' 추가 도입
중도금 대출보증도 1인당 2건으로 제한
[아시아경제 이민찬 기자] 추석 연휴가 끝난 후 가을 분양시장 대전이 예고돼 있다. 10월까지 8만5000가구가 넘는 물량이 일반분양으로 풀릴 예정이다. 이런 가운데 정부의 가계부채대책이 본격 시행에 들어간다. 시장에 어떤 영향이 미칠지 주목된다.
국토교통부는 내달 1일자로 미분양 관리지역을 공표한다. 미분양 물량과 함께 인·허가, 청약경쟁률 등 다양한 시장 상황을 반영해 선정한다는 계획이다. 지정된 지역에서는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사가 한층 강화된다.
현재 HUG는 미분양 관리지역에 새로 공급되는 주택에 대해 해당 지사의 분양보증 심사와 함께 본점에서 추가로 심사, 공급 물량을 조절하고 있다. 이는 주택사업은 물론 분양을 기다리는 수요자들에게도 적지 않은 영향이 미치는 요인이다.
정부는 지난 2월부터 미분양 관리지역을 지정해 관리하고 있다. 직전 3개월간 미분양 물량이 50% 이상 증가한 지역 또는 누적 미분양 가구 수가 직전 1년간 미분양 발생 수의 2배 이상인 곳이 대상이다. 지난 7월 기준 20개 기초지방자치단체가 미분양 관리지역으로 지정됐다.
또 미분양 관리지역에는 분양보증 예비심사 제도가 추가로 도입된다. HUG 관계자는 "다음 달부터 미분양 관리지역에서 주택 사업을 하려면 택지를 매입하기 전 HUG의 분양보증 예비심사를 받아야 한다"면서 "예비심사를 받지 않은 경우 분양보증 본심사 자체가 거부돼 분양을 할 수 없다"고 말했다.
분양보증 예비심사에선 ▲사업성 ▲사업수행 능력 ▲사업여건 등을 살펴보게 된다. 국토부 관계자는 "분양보증 예비심사의 구체적인 평가요소와 심사절차 등을 마련하고 있다"면서 "미분양 관리지역이 공표되는 내달 1일부터 분양보증 예비심사 제도도 도입될 것"이라고 말했다.
중도금 대출 보증 요건 강화도 내달 1일부터 시행된다. 이에 따라 다음 달부터 아파트 중도금 대출 보증 건수가 1인당 총 2건으로 제한되고, 보증 범위가 중도금의 100%에서 90%로 낮아져 은행의 사업 타당성 검토가 강화된다.
국토부 관계자는 "중도금 대출보증 건수를 1인 당 최대 4건에서 2건으로 제한하기 위해 중도금 대출 보증 상품을 취급하는 HUG와 주택금융공사의 시스템 통합 작업을 진행 중"이라며 "내달 1일 입주자 모집 공고분부터 적용된다"고 말했다.
앞서 정부는 1인 당 보증 건수 제한이 없던 HUG의 중도금 대출 보증을 2건으로 제한하고 수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 보증금액을 묶었다. 그러나 정부는 저금리 기조에 투자자들이 몰리면서 주택 시장이 과열되자 두 달 만에 또 다시 대책을 발표, 총 보증 건수를 최대 2건으로 제한한 것이다.
중도금 대출을 신청한 개인에 대한 소득확인은 금융감독원이 행정지도를 해 이미 시행에 들어갔다. 금융당국은 중도금을 대출할 때 은행의 소득자료 확보를 의무화하도록 세칙을 개정한다는 방침이다. 금융권 관계자는 "중도금 대출 신청자의 소득이 노출돼 분양 계약자들이 심리적 압박을 받을 수 있을 것"이라고 말했다.
정부가 가계부채 증가의 주범으로 중도금 대출 보증을 지목하며 다양한 규제를 가하고 있지만, 정작 주택 시장에 미칠 영향은 제한적이라는 게 전문가들의 의견이다. 수요가 많은 서울 강남은 집값이 비싸 이미 HUG나 주금공의 중도금 대출 보증을 받지 않고 있는 데다 저금리 기조가 지속되고 있어서다.
중도금 대출보증이 제한되지만 세대 합산이 아니라는 점에서 시장에 된서리가 되는 요인은 아니라는 지적도 있다. 심교언 건국대 교수(부동산학과)는 "현재 주택 시장 과열의 주원인은 저금리"라면서 "기준금리 자체가 낮기 때문에 중도금 대출 보증 자체가 크게 매력이 없는데 시장 분위기에 편승한 투자 수요는 어느 정도 줄여줄 것"이라고 진단했다.
이민찬 기자 leemin@asiae.co.kr
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