[강남 재건축]"겹규제로 눌러도"…치솟는 청약경쟁률, 왜?

여신심사 선진화방안부터 8.25가계부채 대책까지…"직접 규제없어 효과 제한적"
분양 횟수 제한에 '돈 되는 단지'에만 청약 몰려…"공급 확충 기다려야" 의견도

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[아시아경제 조은임 기자]정부가 분양가 인하에 이어 대출규제까지 '겹규제'를 내놨지만 먹혀들지 않는 분위기다. 강남권 일대 재건축 시장에 투자자가 몰려들면서 일부 단지의 청약경쟁률은 최고치를 갱신하기도 했다. 이에 최근 부동산 업계에서는 '정책은 시장을 이기지 못한다'는 말이 회자되고 있다.

정부는 올초부터 가계부채 급증을 막기 위해 부동산 시장에 각종 규제들을 내놨다.지난 2월 여신심사 선진화방안(수도권), 7월 중도금 대출 규제, 서울주택도시보증공사(HUG)의 분양보증심사 강화, 분양권 전매 단속활동 등이 그것이다. 지난달 25일에는 공급조절을 골자로 하는 8.25 가계부채 관리방안을 내놨고, 내달부터는 집단대출 심사도 강화하기로 했다.

이처럼 각종 대책이 쏟아진 덴 현 부동산 시장이 과열됐다고 판단했기 때문이다. 국토교통부에 따르면 올 상반기 주택 거래량은 총 73만1603건으로, 이 중 28.3%인 20만6890건이 분양권 거래였다. 이는 주택거래량이 사상 최대를 기록했던 지난해 상반기의 24.5%보다 3.8%포인트 상승한 것이다. 시장이 초호황이었던 지난 2006년 분양권 거래 비중 15.7%과 비교해도 10%포인트 이상 커진 규모다. 더군다나 분양권 거래 목적이 전매 차익 챙기기에 집중되고 있다는 점 역시 이같은 우려를 높이는 요소다. 한 부동산정보업체의 설문조사에서는 응답자의 37.9%가 분양권을 되팔아 차익을 남기기 위한 투자 목적으로 청약에 나선다고 답하기도 했다.

하지만 대책의 '약발'은 먹혀들지 않는 모습이다. 규제가 나올 때만 관망세가 이어질 뿐 시간이 지나면 다시 상승세를 보이는 형태를 반복하고 있다. 고분양가 논란을 일으키며 유례없는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증이 거절됐던 '디에이치 아너힐즈'(개포3단지)는 평균 100.6대 1, 최고 1198대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

8.25 가계부채 대책 발표 후에는 공급축소를 우려한 실수요자들로 인해 아파트값이 더 상승하고 있다. 아파트 신규 분양물량을 줄여 가계부채를 줄이겠다는 정책의 본래 의도와는 다른 방향으로 움직인 것이다. 더군다나 9억원 이상이 넘는 아파트의 중도금 대출 보증을 금지하고 중도금 대출 건수도 1인당 2건으로 묶이면서 '돈 되는 단지'에만 청약자가 몰리는 기현상이 나오고 있다. 지난 2012년 강남 3구와 비강남권의 청약경쟁률은 각각 3.9대 1과 0.8대 1에 불과했지만 올해 7월 기준 40.5대 1, 15.5대 1로 격차가 확대됐다.

전문가들은 저금리 장기화에 적합한 투자처가 없는 상황에서 정책 효과가 제한적일 걸로 보고 있다. 분양권 전매제한 규제와 총부채상환비율(DTI) 규제 강화 등 주택시장의 직접적인 영향을 미칠 대책이 도입될 가능성이 적다는 것도 원인 중 하나다. 특히 강남권 재건축 시장의 경우 주택가격이 9억원 이상이어서 중도금 대출 보증이 불가하더라도 이를 감당할 수요가 넘쳐난다는 분석도 나온다. 김규정 NH투자증권 연구위원은 "직접 규제가 안되면서 시장이 규제 강화에 대해서 무감각해졌다고 볼 수 있다"며 "금리는 싸고 돈은 많다 보니 3하반기에도 호조세를 보일 가능성이 높다"고 전했다.

일각에서는 부동산 정책의 최종 목적이 전세난 안정인 만큼 재건축 단지를 중심으로 공급 확충을 신중하게 기다릴 필요가 있다는 의견도 있다. 정책의 중심을 소유주·투자자 뿐 아니라 전세세입자에 두고 전체적인 시장을 봐야 한다는 것이다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 부동산수석전문위원은 "현재 시장은 공급이 확충돼서 가격이 안정화 되는 것을 기대해야 하는 상황"이라며 "가격이 오르는 순간은 우려가 있을 수 있지만 재건축 사업이 진행돼 공급이 확충된다면 전반적 시장이 안정을 찾을 시기가 올 것"이라고 전했다.