강남 재건축 고분양가 행진, 3종세트로 투기수요 옥죄기

HUG, 개포주공3단지 분양보증 승인 거절

중도금대출 제한-전매단속 강화 이어
정부·주택도시보증공사 제동걸기 나서
신반포5차 등 가격 재검토 불가피
경쟁률 급등·웃돈 상승 등 역효과 우려

[아시아경제 최대열 기자]정부와 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증이라는 제도를 활용해 강남권 재건축아파트 분양가 고공행진에 제동을 걸겠다는 뜻을 공개적으로 표명했다. 지나치게 높은 고분양가가 주택시장에 혼선을 주고 나아가 주거안정을 해친다는 설명이다. 업계에서는 이런 방식이 고분양가를 당장은 억제하겠지만 장기적으로는 시장에 역효과를 낼 것이라는 점에서 우려의 목소리를 내고 있다.

주택도시보증공사(HUG)가 서울 강남구 개포주공3단지의 일반분양 물량에 대한 분양보증 승인 신청을 25일 거절하면서 밝힌 이유는 간단하다. 강남구에서 최근 분양한 아파트의 가격이나 직전 인근 지역에서 분양한 재건축단지보다 10% 이상 높다는 것이다. 보증리스크를 감안할 수밖에 없는 기관으로서 승인을 내줄 수 없다고 했다. 분양가를 낮춰 다시 분양보증 신청을 하면 보증서를 발급하겠다는 점도 분명히 밝혔다. HUG가 고분양가를 이유로 보증승인을 내주지 않은 건 이번이 처음이다.

HUG의 이번 불승인 조치는 정부가 강남 재건축시장에 몰린 투기수요를 없애기 위해 최근 일련의 정책을 내놨다는 점에서 연장선상에 있다. 중도금 대출을 제한하고 불법전매 단속을 강화한 것도 강남권 재건축시장에 낀 '거품'을 제거하기 위한 조치다. 새 아파트의 분양가가 주변의 기존 아파트 시세는 물론 향후 분양할 단지까지 영향을 끼치는 점을 감안하면 당위성을 지닌다는 게 HUG 측 논리다.

조명래 단국대 도시계획ㆍ부동산학부 교수는 "최근의 물가상승률이나 소득수준 등을 감안했을 때 지금처럼 집값이 오르는 건 비정상적인 상황"이라며 "고분양가 논란 역시 주택시장에 불안요소로 작용하는 만큼 정부에서도 건강한 의식을 갖고 사태에 접근해야 한다"고 말했다.

현대건설이 신청한 개포주공3단지의 3.3㎡당 일반분양가격은 평균 4310만원으로 이대로 시장에 나온다면 일반아파트 가운데 역대 최고수준이다. 앞서 올해 초 분양한 반포한양 재건축아파트(신반포자이)가 4290만원으로 현재까지는 가장 높다.

연신 새 기록을 갈아치우는 건 그간 꾸준한 정부의 재건축 규제완화와 저금리 등 시장상황이 맞물렸기 때문이다. 공급이 제한적인데 수요가 몰리니 가격이 오르는 건 당연한 이치다. 지난해까지만 해도 강남권 고가분양단지에서는 초기 미분양도 심심치 않았으나 올해 들어서는 3.3㎡당 4000만원을 넘나드는 강남권 고분양가 단지들이 모두 일찌감치 팔려나갔다. 실거주 수요가 받쳐주는데다 그에 맞춰 투자ㆍ투기수요까지 가세했기 때문이다.

이 같은 조치로 타깃이 된 개포주공3단지의 분양가를 낮추는 건 가능하게 됐다. 당장 재건축조합은 세번에 걸친 분양가 인하 노력이 수포로 돌아가자 9월중 대의원 회의를 통해 분양가 추가 인하 여부를 결정하기로 했다. 하반기 강남권에서는 재건축 일반분양을 앞둔 곳이 많은데 이들도 영향권 안에 들게 됐다. 서초구 잠원동 신반포5차를 비롯해 잠원한신18차, 서초구 방배3구역 등이 대표적이다.

반포 일대의 경우 올해 초 분양한 단지나 곧 입주를 앞둔 새 아파트의 분양ㆍ입주권이 이미 높은 수준까지 치솟은 만큼 향후 분양단지 역시 3.3㎡당 4000만원대 중반대에 나올 것으로 예상돼왔으나 HUG의 이번 조치로 재검토가 불가피한 상황이다. 서초동 한 중개업소 관계자는 "최근 분양단지 대비 인상한도 10% 선을 지킨다고 해도 반포 일대는 4000만원대 중후반까지 가능할 것으로 보인다"면서도 "최근 각 단지마다 사업속도를 내고 있었는데 정부 의지가 확고한 만큼 가격책정에 고심이 많을 것"이라고 말했다.

하지만 시장에서는 후유증이 상당할 것이란 우려가 많다. 이미 시장에 형성된 시세까지 컨트롤하긴 힘들기 때문이다. 김지은 주택산업연구원 책임연구원은 "시장이 과열된 상태가 지속되다보니 정부가 고분양가에 대해 신호를 보내고 정책을 제시하는 건 바람직한 방향"이라면서도 "가격을 낮춰 투자수요가 빠지지 않을 경우 청약경쟁률이 더 높게 나올 가능성도 있으며 이로 인해 시장에 착시현상을 일으킬 수 있다"고 지적했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "이미 새 아파트에 대한 시세가 어느 정도 선에서 형성된 만큼 분양가를 낮춘다고 해도 그 부분을 감안해 웃돈이 붙을 전망"이라며 "투기수요가 여전하다면 정부가 더 강력한 대책을 내놓을 것"이라고 말했다. 보금자리주택처럼 사업주체가 아닌 일부 계약자(입주자)의 혜택이 커지는 일이 벌어질 수 있다는 점을 지적하고 있는 것이다.