[뉴아시아]금리 1%의 시대…부동산 빅3 전성시대

떠도는 2300조 오피스텔·분양상가 ·점포겸용 택지로 튄다
오피스텔 1분기 수익률 0.03%P 하락했지만 기준금리 반토막에 체감수익률 증가
분양상가, 아파트 분양 호황에 덩달아 인기…점포겸용 택지, 경쟁률 9200대1

[아시아경제 조은임 기자]제로금리 시대, 수익형 부동산의 전성시대가 열렸다. 저금리에 투자처를 찾지 못해 시중에 떠도는 2300여조원이 수익형 부동산을 향해 깜박이를 켠 모습이다. 더군다나 부동산 투자자금을 조달하기 위한 대출금리도 하락하면서 수익형 부동산에 대한 선호도는 그 어느때보다 높다.

◆기준금리 1.25%…수익성 부동산 전성시대=한국은행이 이달 1년만에 추가금리 인하를 단행하면서 기준금리는 1.25%까지 떨어졌다. 수익형 부동산으로 얻을 수 있는 임대수익률도 예전에 비해서는 많이 하락한 상황. 부동산114에 따르면 올해 1분기 오피스텔 수익률 5.64%로 5%대를 유지했지만 전 분기(5.67%)에 비해선 0.03%포인트 하락했다.

하지만 2014년2분기에만 해도 2.5% 수준이었던 기준금리가 반토막나면서 체감 수익률은 오히려 높아졌다. 더욱이 이번에는 시장에서 동결을 예상했던 터라 선반영되지 못한 CD, 금융채 연동 대출금리에 이어 1~2개월 뒤면 코픽스 금리까지 떨어질 것으로 예상된다. 신정섭 신한은행 부동산팀장은 "정기예금 금리와 수익형 부동산의 금리차가 더욱 벌어지고 있다"며 "오피스텔의 임대수익률은 떨어지고 있지만 그마저도 선호도가 점점 높아지는 중"이라고 설명했다.

현재 2303조원에 달하는 시중의 유동자금의 흐름 역시 주목해야 할 요소다. 증가율이 상당폭으로 유지되면서 수익률이 높은 상품으로 몰려들 여지가 상당하다는 게 시장의 분석이다. 한국은행이 발표한 자료에 따르면 지난해 말 기준 통화량(M2) 평균잔액은 2182조9000억원으로 2014년(2009조5000억원)보다 8.6% 늘었다. 이는 5년만의 최대 증가폭으로 지난 4월 기준 M2는 2303억3000억원을 기록했다. 올들어 증가율이 다소 줄긴했지만 여전히 7%대를 유지하고 있다. 현금과 요구불예금, 수시입출식 저축성 예금을 합한 M2는 흔히 유동자금을 의미하는 지표로 쓰인다.

김규정 NH투자증권 연구위원은 "시중에 유동성이 많아 상반기에도 목좋은 곳의 상가분양 경쟁률이 치솟는 등 수익형 부동산에 돈이 몰리고 있었다"며 "시중금리까지 더 떨어지면 앞으로도 월세를 받는 부동산에 투자가 늘어날 수 있다"고 전했다.

◆수익형 부동산 대표하는 빅3에 몰린다= 소액으로 잘만하면 높은 수익률을 올릴 수 있는 오피스텔은 가장 대중적이고 전통적인 수익형 부동산으로 꼽힌다. 지난해 분양이 늘어나면서 오피스텔 시장에 유입된 자금이 10년만에 최대치인 10조8656억원에 달했다. 부동산114에 따르면 오피스텔 실거래가를 취합한 결과 거래가 총액은 5조2104억원, 분양가 총액은 5조6552억원으로 조사됐다.

하지만 가격은 오르고 임대료는 그만큼 오르지 않아 오피스텔의 임대수익률은 예전만 못하다는 게 시장의 평가다. 올해 1분기 임대수익률은 5.64%로 5%대를 유지했지만 전 분기(5.67%)에 비해 0.03%포인트 하락했다. 공급과잉도 수익률 하락을 부추기는 원인으로 지목된다. 지난해 분양한 오피스텔 222개 단지 가운데 3월 현재까지 분양계약을 완료하지 못한 단지는 총 94곳인 것으로 집계됐다. 전체의 42%에 해당하는 물량이다.

전문가들은 역세권과 도심 그리고 배후수요가 받쳐주는 곳이라면 여전히 승산이 있다고 조언했다. 일시적으로 공급이 많은 곳은 차후에 공실의 우려가 커질 수 있으니 좀 더 신중히 투자해야 한다고 전했다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "오피스텔의 전용률이 크게 하락하면서 인기가 예전만은 못하지만 특정지역의 공급과잉 문제를 제외하고서 수익률 5% 이상이 확보되는 곳이라면 여전히 투자가치가 있다"고 전했다.

◆점포겸용 단독주택 등 택지에도 관심= 상가는 오피스텔보다 수익률이 높아 선호도가 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 기준 상업용 부동산 연간 투자 수익률은 오피스텔 5.9%, 중대형 매장용상가 6.2%, 소규모 매장용상가 5.9%, 집합 매장용상가 7.3%를 기록했다. 주요 도심에 위치한 상가의 경우 임대료 상승폭도 상당히 높다. 명동ㆍ을지로의 경우 3.3㎡당 월세가 2008년 11만6744원에서 올해 23만1312원으로 2배넘게 뛰었다. 같은 기간 이태원ㆍ경리단길은 6만3662원에서 11만9232원, 홍대는 8만원에서 11만원으로 올랐다.

분양상가는 아파트 분양이 호황을 입으면서 덩달아 인기다. 특히 수천가구가 넘는 대단지를 배후에 둔 상가의 경우 완판되기도 했다. 최근에 분양되는 아파트 상가는 사업 초기 단계부터 업종 구성을 철저히 해 업종이 겹치지 않아 수요 확보에도 유리하다. 지난 4월 송도국제업무단지에 분양된 '롯데몰 송도 캐슬파크'의 경우 점포 84개가 하루만에 완판됐는데, 2040실의 오피스텔을 독점으로 흡수한다는 점이 주효했다.
'점포겸용 단독주택' 용지 최근 가장 인기인 수익형부동산이다. 내 집 아래 점포를 두고 있어 주거문제와 함께 임대수익도 올릴 수 있다는 점이 인기요인이다. 영종하늘도시에서는 지난주 한 필지에 9204명이 몰리는 등 투자자들의 확보경쟁이 치열하게 펼쳐졌다. 지난 3월 강원도 원주기업도시에서도 9395대 1, 부산 명지국제도시에서는 6234대 1 등의 경쟁률을 기록했다. 이밖에 자산가들 사이에서는 이른바 '꼬마빌딩'이 인기다. 20억~30억원 가량을 4~5층짜리 중소형 빌딩에 투자해 월 1000만원 안팎의 임대수익을 올리는 것이다.

염택상 세움에이엠씨 대표는 "수익형 부동산은 시세차익이나 실거주가 주목적이 아닌만큼 안정적인 월세를 얻을 수 있는 조건이 무엇보다 중요하다"며 "자본금의 규모에 따라 역세권이나 배후수요가 풍부한 곳에 투자를 하는 것이 유리하다"고 설명했다.

조은임 기자 goodnim@asiae.co.kr