금리내리니, 다가구로 다 가네

서대문구·관악구 등 대학가 일대 수익률 10% 이상..투자자들 관심
3년새 매매건수 두배 가까이 늘어
아파트거래 증가보다 빠르지만 공실·월세하락 염두, 신중 투자해야

[아시아경제 최대열 기자]"요새 들어 다가구주택 매물을 찾는 전화가 오네요. 아무래도 임대수익을 노린 분들이라고 보입니다."

유례없는 초저금리로 인해 중개업소에는 수익형 부동산인 다가구와 다세대 주택을 찾는 전화문의가 늘고 있다. 서울 서대문구나 관악구 등 대학가를 끼고 수요자가 집중되는 곳에서는 수익률이 10% 이상까지 나오는 것으로 알려지면서 더욱 투자가 몰리고 있다. 하지만 시중자금이 몰리며 임차수요를 가리지 않고 투자할 경우 손해를 볼 수 있는 만큼 신중히 투자에 접근해야한다고 전문가들은 지적하고 있다.

다가구주택은 건축법상 단독주택 가운데 한 유형으로 흔히 원룸ㆍ투룸 등으로 활용하는 주택을 일컫는다. 3층 이하 19가구까지 지을 수 있으며 공동주택으로 분류되는 다세대주택과 달리 구분소유가 불가능하다. 흔히 대학가 인근 학생거주 수요가 많은 지역이나 유동인구가 많은 상권의 배후에 많다.

근래 들어 다가구주택은 거래가 크게 늘었다. 국토교통부에 따르면 다가구주택 매매건수는 지난 2012년 1만9666건에서 2015년 3만8861건으로 3년 만에 두배 가까이 늘었다. 거래가 용이한 아파트가 같은 기간 50만여건에서 80만여건으로 60% 정도 증가한 것에 견줘보면 상승세가 가파르다. 은행이자수익이 과거보다 크게 낮아지면서 고정적인 임대수익이 가능한 수익형부동산에 시중 부동자금이 몰렸고 다가구주택의 경우 직접 거주하는 동시에 임대를 줄 수 있어서다.

대학생이나 사회초년생 등 다가구주택 수요계층이 많은 서울에서도 최근 거래가 활발하다. 최근 1년간(2015년5월~2016년4월) 서울 내 다가구주택 거래량은 9105건으로 앞서 1년 전과 비교해 76% 가량 증가했다. 중랑구나 강남구, 강서구 등 일부 자치구에서는 일반 단독주택 거래량과 비슷할 정도인 것으로 집계됐다. 다가구주택의 경우 재고 자체가 적어 주택유형 가운데 통상 거래가 가장 적다.

찾는 사람은 늘었지만 다가구주택의 임대수익을 가늠할 만한 공신력있는 지표는 마땅히 없다. 월세거래가 늘면서 지자체에 신고하는 사례가 늘었지만 여전히 적은 금액의 월세는 통계에 잡히지 않기 때문이다. 수년 전 한 주택임대업체가 서울 내 다가구주택과 관련해 매수자 성향이나 수익률 등을 조사한 적이 있었는데 당시에도 일부 지역에서 표본을 뽑아 분석한 내용이었다.

다가구주택 수익률이 높은 것으로 알려진 서대문구나 관악구의 대학가 일대 중개업소에 따르면 공실이 적은 물건의 경우 두자릿수 가까운 수익률을 기록하고 있다. 자금을 어떻게 조달했는지, 관리비를 어떻게 할 것인지에 따라 달라지며 2~3년 전보다는 다소 낮아졌지만 수익형부동산 가운데서도 상대적으로 수익이 좋은 편에 꼽힌다.

금리인하에 따라 부동산 투자에 관심이 높아졌지만 다가구주택에 투자할 때는 신중하게 접근해야한다고 전문가들은 지적했다. 특히 한꺼번에 많은 세입자를 상대해야하는 까닭에 초보 투자자가 다루긴 어려운 부동산이라는 게 공통된 지적이다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 "관리상의 문제를 비롯해 공급증가에 따른 공실ㆍ임대료 하락 문제를 복합적으로 감안해야해 세밀한 분석이 뒷받침되지 않으면 투자대상으로는 적합하지 않다"며 "외국에서도 노후화가 오래된 지역에 다가구주택이 몰려있으면서 임대료가 떨어지는 사례가 빈번했기에 막연히 긍정적으로 보긴 어렵다"고 말했다.

고준석 신한은행 PWM프리빌리지 서울센터장은 "투자여력이 있으면 초기투자비용이 부담이 있긴 하나 관리가 수월한 상가 투자를 권하는 편"이라며 "단순히 '월세나 받아볼까'하는 안이한 생각으로는 수익내기 어렵다"고 말했다.

경매를 통해 사들이는 것도 쉽지 않다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 "다가구는 세입자가 많아 명도의 난이도가 높다"며 "수익률만 보고 초보 경매투자자가 관심을 갖는 경우가 늘었지만 쉽게 접근하기는 어렵다"고 말했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr