하반기 아파트 시장, 지역·상품별 '디커플링' 심해진다

수도권·재건축 '강세'…강남 재건축이 상승세 주도 "시장 분위기 좌우할 것"
지방·일반아파트 '약세'…강원·세종·제주는 '맑음'

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[아시아경제 조은임 기자]하반기 아파트 매매시장은 수도권과 지방, 재건축과 일반아파트의 온도차가 더욱 심화될 것으로 전망된다. 최근 몇 년간 급등한 지방 아파트는 올 하반기 조정기를 거칠 것으로 예상되는 반면 수도권은 강남권 재건축 아파트를 중심으로 오름세를 이어갈 것으로 보인다. 일반 아파트는 대출규제 강화와 매수세 감소로 제한적 상승세에 그칠 전망이다.

14일 부동산114에 따르면 올해 상반기 전국 아파트 매매시장은 지난해 말에 대비 0.46% 오르는데 그치면서 보합에 가까운 모습을 보였다. 광역시를 제외한 기타 지방의 경우 부동산114가 전국 아파트 시세조사를 시작한 2000년 이후 처음으로 반기별 매매가격 변동률이 마이너스를 기록했다.

수도권은 강남권 재건축 아파트와 서울과 인접한 경기권 아파트 매매가격이 주로 올랐다. 올해 상반기에 분양한 신반포자이(반포한양)와 래미안블레스티지(개포주공2단지)가 고분양가 논란에도 분양에 성공하자 강남3구 재건축 아파트를 중심으로 상승세가 이어졌다. 특히 내달 분양하는 개포주공3단지와 조합장 교체 이후 재건축 사업 추진에 속도를 내고 있는 잠실주공5단지가 상승세를 주도했다. 또 서울의 높은 전셋값을 감당하지 못한 세입자들이 서울 외곽 경기지역으로 이주하면서 파주와 양주, 시흥 등의 아파트값이 올랐다. 용인과 안산 등 최근 가격이 급등한 지역 아파트값은 조정기를 거치며 하락했다.

지방5대 광역시를 살펴보면 대구, 대전 등은 급등한 가격에 대한 피로감, 호황기 때 분양됐던 아파트의 입주러시, 대출규제 강화 등이 맞물리며 매매가격이 하락했다. 대구 아파트 가격은 광역자치단체 가운데 가장 큰 하락폭을 보였다. 올해 상반기에만 1만가구 이상이 입주한 달서구·달성군의 하락폭이 컸고 수성구 아파트 매매가격도 하락했다. 대전도 도안신도시 신규 아파트 입주, 세종시로 인구유출 등의 영향으로 서구, 유성구를 중심으로 매매가격이 떨어졌다. 반면 부산은 해운대구, 수영구 등을 중심으로 신규분양시장의 호조세가 기존 아파트에도 영향을 미치며 상승했다.

기타 지방은 전반적으로 약세를 보였다. 대구와 동반 상승세를 보여왔던 경북이 구미, 경산 등을 중심으로 하락했다. 충남·충북 아파트 매매가격은 물량 부담에, 거제·창원은 조선, 해운 등 중공업 불황여파로 하락했다.

반면 지역적 호재가 있는 지역은 오름세다. 혁신도시, 국제학교, 세컨하우스붐 따른 인구유입과 제2제주공항 등 개발호재가 풍부한 제주가 광역자치단체 가운데 가장 크게 올랐다. 평창 동계 올림픽을 앞두고 교통여건이 개선된 강원과 정주여건 개선으로 인구유입이 많은 세종도 매매가격이 올랐다.

전세시장은 상반기 전국 아파트 전세가격은 0.98%로 낮은 상승폭을 보였다. 수도권은 저금리에 따른 월세 전환이 가속화되고 재계약으로 인한 매물부족으로 전셋값 상승이 지속됐지만 지방은 신규 입주물량 증가로 여유가 생겼다.

수도권에선 서울·경기지역 전셋값이 큰 폭으로 올랐다. 지난 2월부터 수도권 대출심사 강화로 매매전환 수요가 전세시장에 눌러 앉으면서 서대문, 구로, 마포, 은평 등 저가 전세 지역을 중심으로 상승했다. 경기는 과천이 5개 단지 재건축 아파트의 이주가 추진되면서 경기에서 전셋값이 가장 많이 올랐고 파주도 서울에서 밀려난 전세수요 영향으로 값이 상승했다.

지방5대 광역시는 대구를 제외하고 모두 올랐다. 대구는 신규 아파트 입주와 함께 전세 매물이 쏟아지면서 하락했다. 부산은 예년에 비해 올해 입주공급이 감소했고 해운대와 수영을 비롯해 정주여건이 갖춰지며 인구 유입이 늘고 있는 기장군 중심으로 전셋값이 올랐다. 울산과 대전도 신규 아파트를 중심으로 전세수요가 이어지며 상승했다. 기타 지방은 세종이 공무원을 비롯해 인접 도시에서 인구 유입이 늘면서 가장 높은 전셋값 상승률을 보였다. 강원도는 원주, 춘천을 중심으로 전세수요가 많았다. 반면 경북과 충남은 올해 들어 신규 아파트 입주가 계속 되면서 전세매물에 여유가 생기자 전셋값이 하락했다.

시장에서는 올 하반기 수도권의 경우 강남3구 재건축 아파트가 부동산 시장의 분위기를 좌우할 것으로 전망된다. 고분양가 논란에도 불구하고 재건축 아파트에 대한 투자수요가 이어지며 가격 상승세는 계속 될 것으로 전망된다. 반면 실수요자들을 대상으로 하는 일반 아파트의 경우 강보합 수준의 가격변동률을 보일 것으로 예상된다.

지방5대광역시와 기타지방은 지역별 수급과 호재에 따라 등락이 엇갈릴 것으로 보인다. 대구·경북, 부산·경남. 충청, 호남지역은 이미 조정 국면에 들어간 상황에서 하반기 신규 아파트 입주물량도 상당해 하방압력이 클 것으로 예상된다. 반면 강원이나 세종, 제주는 인구유입이나 개발 사업 호재로 인해 상승흐름을 이어갈 것으로 예상된다.

하반기 전세시장은 저금리 기조가 이어지며 전세의 월세전환으로 순수전세 매물은 감소하겠지만 하반기 신규 아파트 공급이 많아 큰 폭의 전셋값 상승은 없을 것으로 보인다. 다만 수도권의 경우 하반기 재건축 아파트 약 1만2709세대가 이주를 계획하고 있어 재건축 아파트 주변 지역으로 전셋값 상승폭이 커질 수도 있다.