[미리보는 2016부동산]무서운 원리금 폭탄…월세族 더 늘어날듯

가계대출 규제 강화로 투자심리 억제…1분기가 시장 위축 판가름 바로미터
원금 갚을 능력없는 임차인 갈아탈듯

아시아경제DB

[아시아경제 조태진 기자, 조은임 기자]올해 주택시장은 10년 만에 큰 장이 섰다. 저금리 시대 전셋값 비율 급등으로 거래 수요가 전반적으로 늘어난데다 주무부처의 공격적인 주택 인허가 등으로 건설사 분양물량이 일제히 풀리면서다.

그러나 내년은 금융발 악재가 예고되면서 시장 위축은 불가피할 전망이다. 미국 금리인상으로 시중금리 인상 압력이 높아지는 터에 금융당국이 내년 2월부터 비거치식 대출 판매를 금지하는 내용의 가계대출 규제가 본격 시행되기 때문이다. 이와함께 주택 임대차 시장에서는 월세화 현상이 보다 뚜렷하게 나타날 것으로 보인다.

22일 국토교통부에 따르면 올해들어 지난달 말까지 국내 주택거래량은 110만6000여 건으로 지난해 같은 기간보다 21%나 늘어났다. 주택경기 호황기인 지난 2006년 거래량 통계가 시작된 이후 최대치다.

국토부 관계자는 "경기부양책과 저금리 기조로 주택시장 회복에 대한 기대치를 높이면서 실수요자 위주로 내 집 마련이 늘어난 것이 주된 원인"이라며 "급격한 시장상황 변화가 없다면 내년에도 이 같은 흐름이 지속될 가능성이 높다"고 말했다.

주택거래가 급격히 위축되지 않을 것이라는 전망은 수도권 중심으로 몰려있는 재건축ㆍ재개발 이슈가 자리하고 있다. 내년 재건축 사업에 따른 대규모 멸실이 예정돼 주변 지역의 전셋값 상승이 불가피한데다 저금리에 따른 월세화로 전세대란은 계속될 수 밖에 없어 매매전환 수요는 여전할 것이라는 분석이다.

하지만 시장전문가들은 내년 1분기가 시장 위축 여부를 판단할 수 있는 바로미터가 될 것이라며 조심스럽게 다가서고 있다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "수도권 실거주를 목적으로 내집마련에 나서는 수요는 꾸준하겠지 내년 금리 인상 변수가 투자심리를 짓누를 수 있어 실제 거래 상황은 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

내년 2월부터 적용되는 가계대출 억제책이 얼마나 시장에 영향력을 발휘할 수 있을 지가 최대 관전포인트다. 소득 수준에 따라 대출 한도가 정해지고, 저금리에 편승해 주택 매입을 결정짓게 했던 비거치식 대출 상품이 사라지게 되는 점은 무주택자 입장에서 상당한 부담으로 다가오기 때문이다. 실제 2억원 규모 주택담보대출을 받게된다면 현재는 월 50만원 정도의 이자를 부담하면 되지만, 신규 대책하에서는 원리금을 곧바로 상환하게 돼 월 150만원 정도로 큰 폭 늘어나게 된다.

임대차 시장에서는 전세에서 월세로 전환하는 속도가 더 가팔라질 가능성이 높다. 초저금리 기조에 목돈 굴릴 곳이 없어지자 전세보다 월세를 선호하는 집주인들이 급증한 상태에서 '베이비스텝(baby step)'식의 금리인상에 앞으로도 이 현상이 지속된다는 분석이다.

지난 11월 기준 전월세 거래량에서 월세(보증부 포함)가 차지하는 비중은 44.6%를 기록했다. 지난해 동월 39%에 비해 5.6%포인트 확대된 수치다. 거래건수도 월세는 전년 동월에 비해 16.1% 증가한 5만1395건을 기록한 반면 전세 거래는 같은 기간 7.9% 감소한 6만3743건으로 집계됐다.

이는 한국은행 기준금리가 사상 최저인 1.5%까지 떨어지면서 전세보증금과 같은 목돈을 굴릴 곳이 없기 때문이다. 시중은행의 예적금 금리가 1% 대로 떨어지면서 은행의 '머니무브'가 현실이 됐다.

그런데 여신심사 선진화 방안이 시작되는 내년부터는 임대인뿐 아니라 임차인들도 월세를 선호할 것이라는 전망이 나온다. 이 방안은 분할상환, 고정금리 대출을 원칙으로, 변동금리 주택담보대출에는 스트레스 금리를 더해 대출액을 줄이는 것이 핵심이다. 돈줄이 막힌 만큼 대출받아 집을 사는 수요자들이 전세시장으로 건너가게 되지만, 주요 지역을 중심으로 이미 매매가의 80%가까이 치솟은 전세값을 감당하기는 어렵다는 분석이다.

유선종 건국대 교수는 "금리기조와 맞물리며 시작된 임대차 시장의 구조적인 변화가 점차 가속화 될 것"이라며 "집주인들은 여전히 전세로 수익을 얻기 어렵고 임차인들도 오른 전세가격을 감당하지 못하게 되는 상황이 일어날 것으로 보인다"고 설명했다.