서울 오피스빌딩 매매, 중대형이 이끌었다

3분기 12건 중 3건, 덩치 커 금액 비중으론 전체의 절반…2분기에도 86%나 차지

[아시아경제 박혜정 기자]서울 강남을 중심으로 중대형 빌딩의 거래가 꾸준히 이어지고 있다. 기업의 재무구조 개선을 목적으로 대기업과 중소기업이 보유한 사옥 거래가 주를 이뤘다.

21일 종합부동산서비스회사 젠스타에 따르면 3분기 서울에서 12건, 5765억원 규모의 빌딩이 거래됐다. 2분기(11건)와 유사한 수준이며 지난해 3분기에 비해서는 2배 늘었다.

권역별로는 강남권역에서 가장 많은 8건, 4340억원의 거래가 이뤄졌다. 논현동의 엘크루빌딩, SH타워, 어메이징타워를 비롯해 반포동 송원빌딩, 역삼동 로케트전기 역삼사옥·그레이스타워, 서초동 국가평생교육진흥원, 도곡동 STX 연구개발(R&D)센터의 주인이 바뀌었다. 이어 기타권역이 3건(1268억원), 여의도권역 1건(157억원)의 오피스 빌딩 거래가 있었다. 유일하게 도심권역에서는 거래가 없었다.

특히 5000평(1만6500㎡) 이상 중대형 빌딩 거래 움직임이 꾸준했다. 강남권역의 그레이스타워, STX R&D타워, 기타권역의 코스모타워 등 3건(25%)이었는데, 금액으로 보면 49.4%를 차지했다. 앞서 2분기에는 페럼타워, 타워8, 우덕빌딩, 삼성제일빌딩, 우신빌딩 등 5건이 중대형이었는데 금액 비중으로는 86.3%나 됐다.

송기욱 선임연구원은 "거래 건수에서 중대형 빌딩이 차지하는 비중은 낮지만 덩치가 크다보니 금액 비중이 높다"면서 "2분기에 비해서는 건수나 금액 비중이 낮아졌지만 3분기 시장을 이끈 건 중대형 빌딩이라고 볼 수 있다"고 말했다.

3분기 자본환원율(Cap.rate)은 4.57%로 전분기보다 0.28%포인트 하락했다. 그러나 국고채금리와 2.62%포인트 격차를 유지하며 안정적인 대체투자자산 면모를 보였다. 자본환원율은 부동산에서 발생하는 순영업소득(NOI) 추정치를 실거래가로 나눈 값으로, 대체로 부동산 수익률과 유사한 의미로 쓰인다.

시장에 매물로 나온 오피스빌딩을 사들인 자본 주체를 보면 65.7%가 간접 투자형태였다. 이중 펀드가 55.9%, 리츠(부동사투자회사)가 9.7%를 차지했다.

송 선임연구원은 3분기 간접투자기구를 활용한 간접매입의 자본환원율은 4.97%로 직접매입(4.56%)보다 높았다"며 "직접 투자보다 상대적으로 안정적인 임대수익을 원하는 기관 투자자들이 간접 투자를 선호하면서 펀드와 리츠 설립이 활발했던 것으로 보인다"고 말했다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr