[권리금 법제화 그 이후]날림합의에 구멍난 법안

임차인들의 영업권과 권리금을 보호해준다는 명목으로 개정된 '상가건물임대차보호법(이하 보호법)'이 지난 5월13일 시행됐다. 지난 1일로 시행 50일을 넘겼지만 영세임차인에 대한 보호 기능보다 임대료 인상의 주범으로 더 부각되고 있고, 임차인과 임대인 간의 갈등을 더 키우고 있다. 권리금이 사상 처음으로 법의 울타리 속으로 들어왔지만 논란이 계속되는 이유와 그 부작용, 그리고 보완입법의 방향에 대해 짚어본다. <편집자주>

②날림합의에 구멍난 법안

[아시아경제 김종화 기자] 권리금을 법제화한 사상 초유의 법안에 대해 권리금을 오히려 상승시켰다는 점 외에도 호의적이지 않은 평가가 적지 않다.

우선은 상가건물임대차보호법(이하 보호법)의 보호대상이 영세임차인으로 한정된 부분이다. 영세임차인에 포함될 수 있는 전통시장 상인들이 보호대상에서 제외돼 있다.

정부와 정치권은 지난해 9월24일 보호법 입법예고 후 연말까지 개정 절차를 마무리하고 올해부터 시행할 예정이었다. 그러나 여야 간 시각차로 작업이 늦어지자 대부분의 쟁점을 추후 보완입법으로 미루기로 여야가 합의하고 지난 5월13일 전격 시행했다.

이 과정에서 당초 정부안에 포함됐던 상가임대차 관련 분쟁의 신속한 해결을 위한 '상가건물임대차 분쟁조정위원회'는 없던 일이 됐고 야당에서 요구한 재건축·철거 시 임차인에게 퇴거료 보상, 환산보증금 적용범위 확대, 법정 임대차 기간 7~10년으로 연장 등은 모두 법안에 포함되지 못했다.

월세를 포함해 보증금으로 환산한 금액인 '환산보증금'은 유명무실해졌다. 서울시가 지난 3월 서울시내 5000여개 상가를 대상으로 실시한 '상가임대정보 및 권리금 실태조사' 결과에 따르면 월임대료 증액률 상한(9%)의 적용을 받지않는 환산보증금(보증금+월세×100)이 4억원 이상인 서울시내 상가가 22.6%나 된다. 1층은 35.9%, 강남상권의 경우는 45.5%가 보호법의 보호를 받지 못한다.

환산보증금 4억원 이하의 상가는 보호법이 개정되기 전부터 5년의 기간과 9% 증액률 상한을 보호받아 왔고 4억원 이상의 경우도 5년의 기간이 관행적으로 지켜져 왔기 때문에 사실상 개정 법의 효력이 제한적인 셈이다.

하지만 '상가권리금 보호를 위한 민관합동 태스크포스(TF)'에 참여했던 한 민간전문가는 "법 시행 이전에 피해가 더 많았던 점을 기억할 필요가 있다"면서 "지금은 시작하는 단계다. 추가로 상황을 지켜보면서 보완해 나가면 된다"고 환기했다.

소규모 영세임차인 보호가 이 법의 1차적인 목적이었으며 중산층임차인까지 법의 보호울타리에 넣기에는 한계가 있었다는 것이다. 일단 억울한 사람들이 더 이상 발생하지 않도록 먼저 시행하고 지켜보면서 보완해 나가면 된다는 뜻으로 풀이된다.

더욱이 권리금에 대한 정의가 명확하지 않아 갈등을 유발한다는 지적도 있다. 임차인들이 권리금을 보증금처럼 돌려받는 일종의 '자릿세'로 받아들이고 있고 임대인은 내 건물인데 자릿세는 건물주가 받아야 한다는 논리를 굽히지 않고 있으며 임차인끼리는 시설권리금에 대한 갈등이 줄어들지 않고 있는 것.

보호법 제10조의3에는 "(권리금의 정의) 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 명시돼 있다.

그러나 "임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 명시한 부분은 임대인도 권리금을 받을 수 있다는 것인지 헷갈리게 한다.

또 권리금에도 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금, 이익권리금 등이 있는데 구체적으로 어떤 권리금을 어떻게 받을 수 있는지 등 최소한 권리금을 산정하는 방식만큼은 명시했어야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.

바닥ㆍ영업ㆍ시설ㆍ이익권리금 등을 포함해서 권리금을 정산하되 시설권리금의 경우는 5년이 지나면 감가상각해서 '0(제로)'에서 다시 설정하고 영업권리금과 이익권리금 등을 포함해 관할세무서에 신고된 영업이익금을 기준으로 권리금을 설정하도록 해야 한다는 것.

선종필 상가뉴스레이다대표는 "권리금 정의가 애매해 법원마다, 사건마다 판단이 달라질 수 있다"면서 "권리금에 대한 명확한 정의가 우선돼야 한다"고 강조했다.

이에 대해 김승종 국토연구원 책임연구원은 "앞으로 권리금에 대한 과세까지 문제가 확대될 수 있는 만큼 최소한 1년 정도는 법 시행 후 시장을 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.

김종화 기자 justin@asiae.co.kr