[아시아경제 한진주 기자] 임차인간 음성적으로 거래해 온 상가 권리금이 양성화된다. 부동산 시장의 대표적 지하경제를 법적 테두리 안에서 관리하면 억울한 피해를 줄일 수 있을 것이란 기대감에서 정부가 추진키로 했다. 더욱이 양성화될 경우 거래자금에 대한 과세기반까지 확보할 수 있다는 점이 적극적 추진 의지를 확고히 한 것으로 풀이된다. 하지만 어떤 규모의 권리금을 어느 정도선까지 인정할 것인지가 불확실한 데다 시행시기도 예측하기 어려워 상가 임대차시장의 혼선이 예상된다.
25일 박근혜 대통령이 발표한 경제혁신 3개년 계획안에는 용산 참사를 부른 권리금을 법적으로 보호하는 방안을 담았다. 권리금을 지급한 후 돌려받기 어려웠던 임차인들을 위해 정부가 '표준계약서'를 통해 양성화하기로 했다. 상가를 임차인끼리 거래할 때 기존 임차인과 새 임차인이 '표준계약서'를 작성토록 한다는 것이다. 그동안은 개인끼리 '권리금 얼마를 언제 주고받았다'는 정도의 서류를 쓰는게 전부였다. 이런 사적 서류는 건물주와 임차인간 체결하는 임대차 계약과는 차원이 다른 것이어서 법적 보호의 대상이 아니었다. 정부는 권리금 규모가 갈수록 늘어나고 있고 임차인들의 피해 사례가 계속돼 권리금을 제도적으로 보호할 필요가 있다고 판단했다.
양성화가 얼핏 좋아보이지만 문제는 있다. 정부는 단순 '권고' 수준으로 표준계약서 제도를 정착시킨다는 계획이어서 의무적으로 할 필요가 없다. 실효성이 있겠느냐는 지적을 부르는 대목이다. 권고 수준인만큼 권리금을 받는 측에서 증빙서류로 인한 세원 노출을 우려해 계약서 작성을 기피할 수밖에 없다는 얘기다. 권리금을 받는 기존 임차인이 권리금을 깎아줄테니 계약서를 작성하지 말자는 합의를 해버리면 무용지물이 돼버릴 수도 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "표준계약서를 작성하면 권리금을 받는 입장에서는 세원이 노출될 우려 때문에 작성을 꺼릴 수 있다"며 "계약서를 쓰면 세금이 발생하므로 권리금을 깎아줄테니 쓰지말자는 식의 거래가 일어날 수 있다"고 설명했다.
정부가 보호하겠다고 나선 권리금의 정의도 조속한 손질이 필요하다. 지금까지 권리금에 대한 정의는 대법원판례가 전부였다. 판례에 따르면 '영업시설ㆍ비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가'로 정의된다. 이밖에도 관행적으로 통용되는 권리금은 시설비나 비품에 대한 '시설권리금', 거래처나 영업 노하우 등에 대한 '영업권리금', 상가 위치가 갖는 이득에 대한 '바닥권리금' 등 다양하다. 정부는 관련 연구용역과 공청회를 거쳐 법적으로 보호를 받을 수 있는 범위와 권리금의 정의를 규정한다는 방침이지만 임대인이나 건물주와의 해석차가 커 합의점을 찾는 데 시간이 걸릴 것으로 보인다.
임대인에게 대항력을 갖는 임차인 범위를 넓히기로 한 대목도 마찬가지다. 현행법상 환산임대료(보증금+임대료*100)가 4억원 이하(서울 기준)인 임차인만 대항력을 가져 범위가 지나치게 협소하다는 지적에서다. 모든 임차인에게 대항력을 부여해 임대인이 바뀔때마다 갱신기간(5년)을 보장받지 못하고 권리금 회수 기회를 빼앗기는 일이 없도록 보호하겠다는 것이다. 실제 지금까지는 주인이 바뀌면 권리금에 대한 권리를 보장받지 못한 경우가 많았다. 임대차계약은 승계돼도 권리금을 받을 권리까지는 승계되지 않았다. 주인이 바뀌면서 임대료나 보증금을 높이면 임차인이 권리금은 챙기지도 못하고 쫓겨나기도 했다. 이에 정부는 임대인의 개입으로 인한 권리금 회수기회 박탈 사례를 유형화하고 임차인이 가진 영업가치를 돌려받을 수 있는 법적장치를 마련하기로 했다. 하지만 이 역시 표준계약서가 실질적으로 통용되지 않으면 보호받는데 한계가 있다.
이밖에 상가권리금 피해를 구제하기 위해 마련하기로 한 분쟁조정기구는 기대가 크지만 출범 일정이 구체적으로 제시되지 않아 모호한 상태다. 당사자간 합의에 따라 분쟁을 해결할 수 있도록 하겠다는 취지인데, 지금까지는 서울시가 '민생경제자문관'을 통해 권리금이나 상가임대차 관련 분쟁을 상담해준 것이 전부였다. 중재의 범위가 미치는 효력이 어디까지인지도 관건이다.
재개발로 인한 철거와 계약기간이 만료됐을 때 권리금을 어떻게 보장할 것인지에 대한 부분이 빠진 점 역시 한계로 꼽힌다. 김희선 알투코리아 전무는 "상가 권리금 문제는 임대차 문제보다는 권리보호 차원에서 접근해야 한다"며 "특히 철거하거나 계약기간이 만료되면 감정평가를 통해 영업권 보상을 하는데 개인인 임차인간 이미 종료된 거래를 어떻게 평가할 수 있을 것인지는 미지수"라고 설명했다.
이밖에 임대료와 권리금이 갖는 상관관계를 따져봤을 때 권리금을 법제화하면 임대료 인상으로 이어질 수 있다는 지적도 나온다. 통상 임대료가 낮을수록 권리금이 높아지는 구조에서 권리금을 양성화하면 임대료가 높아질 수 있다는 것이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "권리금이 형성된다는건 높은 영업이익을 전제로 하는데 임대료가 낮아야 권리금도 형성이 된다는 개연성이 있다"며 "권리금이 법 테두리안에 들어가서 임대인 권리의 제약 폭이 커지면 오히려 피해가 임차인에게 갈 수 있다. 권리금이 형성되지 않을 정도로 임대료 상승분을 유도하거나 하는 부작용이 생길 수 있다"고 지적했다.
한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
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