상가임대차 보호법 개정안에 "반쪽짜리 보호법" 반발

환산보증금 4억 넘으면 임대료 증액률 제한 없어
임대인이 부르는 게 값 될 것

▲상점들이 줄지어선 강남역 인근 번화가.

[아시아경제 윤나영 기자] #서울 강남구 신사동 가로수길에서 8평 남짓한 작은 분식 체인점을 운영하고 있는 정모씨(45)는 건물주인을 상대로 임대차 소송을 제기한 상태다. 2년 계약기간이 끝난 후 점포사용 연장을 요청했더니 건물주인은 보증금 5000만원, 월 임대료 360만원이던 조건을 보증금 7000만원에 월 임대료 400만원으로 올리겠다고 해서다. 요구대로 하지 않으면 가게를 비우라는 강압에 법에 호소라도 해보자는 심정이다.

정부가 상가 임차인의 권리를 대폭 강화하기로 했으나 서울 상가 중 20% 이상이 법의 사각지대에 놓여있는 것으로 파악됐다. 환산보증금 4억원 이상인 상가에 대해서는 임대조건의 증액률에 제한이 없어서다.

정씨는 "갑자기 보증금과 월세를 올린 후 이를 감당하지 못하면 내쫓겠다는 태도를 납득할 수가 없다"며 "설사 권리금을 받고 나갈 수 있다 해도 이만한 자리와 가게를 찾기 힘들고 고객 손실도 감수해야 한다"고 분통을 터트렸다.

정부는 24일 임대차 계약기간 등 모든 임차인의 대항력과 임차인 간 거래되는 권리금을 법적으로 보호하는 내용을 담은 '상가건물임대차보호법' 개정방안을 발표했다. 그런데 개정 내용에는 권리금과 함께 임대차 분쟁의 큰 비중을 차지하는 임대료 상한과 관련된 부분이 빠져있어 '반쪽짜리' 대책이라는 지적을 받고 있다.

현행 상가임대차보호법에 따르면 월세를 포함해 보증금으로 환산한 금액인 '환산보증금(보증금+월세×100)'이 4억원(서울시 기준) 이하인 상가에 대해서는 월 임대료 및 보증금(환산보증금으로 계산)의 증액률이 9%를 넘지 못하도록 제한하고 있다. 이에비해 환산보증금이 4억원을 초과하는 상가는 증액률 상한이 없다.

서울시가 지난 3월 서울시내 5000여개 상가를 대상으로 실시한 '상가임대정보 및 권리금 실태조사' 결과에 따르면 서울시내 전체 상권 중 22.6%(1층은 35.9%)가 환산보증금 4억원을 초과한다. 이들 상가는 증액률 상한이 적용되지 않아 사실상 임대인 마음대로 보증금이나 월세를 올릴 수 있는 셈이다. 특히 강남상권의 경우는 환산보증금 4억원을 넘는 상가가 45.5%를 차지해 임차인의 절반 가량이 제한없는 임대료 인상 우려를 떠안아야 하는 형편이다.

정씨의 경우는 이번에 정부의 방안이 시행되더라도 법적으로 보호받을 길이 없다. 기존의 보증금 5000만원에 월 임대료 360만원을 보증금으로 환산하면 환산보증금은 4억1000만원이다. 건물주가 요구한 보증금 7000만원과 월 임대료 400만원의 환산보증금은 4억7000만원. 증액률이 9%를 넘지만 환산보증금 4억 초과 건물에 대해서는 증액률 상한 규정이 없는만큼 이보다 더 터무니없는 금액을 요구한다 해도 어쩔 도리가 없는 것이다.

이뿐만이 아니다. 현행 법에 따르면 상가임대차의 경우는 '차임 등의 증감청구권'이 보장돼 계약이나 임대료 증액 후 1년이 지나면 언제든 월세나 보증금을 인상할 수 있다. 서울 주요 상권에 위치한 중개업소 관계자는 "상가계약의 경우 2년 계약을 하는 것이 일반적인데 계약서에 2년 간의 월세와 보증금이 명시돼있다 하더라도 계약기간 1년이 지나자마자 계약서 내용을 무시하고 월 임대료나 보증금을 올려 피해를 보거나 소송을 거는 임차인들이 많다"고 말했다.

윤나영 기자 dailybest@asiae.co.kr