‘집 투자’ 시대의 종말

부동산 시장 이미 실수요자 위주로 재편...전문가들 "수요에 한계있어...집값, 단기적 상승에 그칠 것"

[아시아경제 김종화 기자] 지금 집을 사야 할까? 좀 더 기다려야 할까?

최근 부동산 시장이 활기를 띠면서 집을 사야할 지, 산다면 언제 사야할 지를 놓고 고민하는 이들이 많다. 일각에서는 몇년 후 집값이 크게 떨어질 것이란 전망도 내놓고 있어 불안심리도 적지 않다.

◆달라진 시장상황= 결론을 내리기 전에 최근의 부동산 시장 상황을 살펴보면 어느 정도 판단이 선다. 최근 부동산의 활황은 과거 활황기의 시장 상황과 다른 점이 몇가지 발견된다.

우선 주택거래량과 가격상승률이 동반상승하지 않고 있다는 점이다. 부동산 시장이 가장 활황이었던 지난 2006년 주택거래량 108만건에 가격상승률이 11.6%로 거래량과 가격은 함께 상승했으나 지난해 연간 주택거래량은 100만건 정도로 2006년 이후 최고 수준이었지만 가격상승률은 2.43%에 그쳤다.

지난 1분기 주택거래량도 27만건을 넘어 2006년 이후 최대치로 지난해 같은 기간에 비해 거래량이 18.3%나 늘었지만 가격상승률은 2.3% 상승에 머물렀다. 과거 호황기에는 거래량이 조금만 늘어도 집값이 폭등하는 분위기였는데 지금 집값은 크게 반응하지 않고 있는 것이다.

집값이 오를 때도 강남이 먼저 오르고 수도권이 영향을 받아 오르는 수순이었는데 요즘은 외곽지역이 가격 상승을 이끌고 있다. 경기도가 지난해 4월부터 올해 3월까지 2.37% 상승한 반면 서울은 1.37% 올라 2배 정도 격차를 보이고 있다. 특히 강남지역의 경우는 경기도의 평균치보다 낮은 지역도 있다.

또 주목할 만한 점은 단독주택과 연립도 아파트 못지 않게 상승세라는 점이다. 연립의 경우 지난해 상승률 0.34%였으나 지난 1분기에는 0.66%가 올랐다. 보통 아파트만 오르고 연립 등은 제자리걸음을 하던 과거에 비해 판이한 현상이다. 전세값이 지나치게 오르면서 실수요자들이 비싼 아파트보다 상대적으로 싼 연립으로 몰렸기 때문으로 분석된다.

지난 3월 한국개발연구원(KDI)이 "2016년 말부터 집값이 급락할 수 있다"고 경고하면서 촉발된 2017년 집값 폭락설도 나름 설득력이 있지만 폭락보다는 일정 부분 하락에 그칠 것으로 보는 전문가들이 더 많다.

이남수 신한금융투자 전문위원은 "2000년대 초반 고가에 대비하면 80~90% 정도 밖에 가격회복이 안됐다"면서 "단기적으로는 오르겠지만 장기적으로는 수요가 한정돼 있기 때문에 크게 오르지는 않고 일정 시점에 하락세를 보일 가능성이 높다"고 전망했다.

이 위원은 또 "경제상황과 맞물려 저성장시대고 출산도 낮아서 수요가 늘지 않을 것"이라면서 "일본처럼 폭락하지는 않을 것이지만 일본처럼 갈 가능성은 높다"고 진단했다.

◆그렇다면 결론은?= 집을 지금 사야할까? 함영진 부동산114 리서치센터장이 명확하게 한 문장으로 정리한다. 그는 "이미 시장은 실수요 위주로 재편돼서 집을 사는 시기는 그다지 의미가 없다"면서도 "다만 분양시장은 연내가 좋을 것"이라고 조언했다.

집을 사서 재산을 불리고자 하는 투자자에 대해서는 대부분의 전문가들이 고개를 젓는다. 이제 집은 더이상 사고 파는 대상으로서의 '하우스'가 아닌 사는 곳인 '홈'의 개념으로 접근해야 한다는 것.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "실수요자들은 집을 '홈'으로 보기 때문에 시기와 가격을 따지지 않는다"면서 "집을 '하우스'로 본다면 더 이상 조언할 것이 남아있지 않다"고 말했다.

실수요자라면 시기와 가격을 따지지 않고 내집 마련에 최선을 다할 것인 만큼 조언이 필요치 않을 것이고, 투자자라면 이제 더 이상 집장사로 돈을 벌겠다는 생각은 버리는 게 좋다는 따가운 질책이다.

이남수 전문위원도 "과거처럼 투자로서는 끝났다"면서 "더 이상 주택을 투자개념으로 접근해서는 안된다"고 못박았다.

김종화 기자 justin@asiae.co.kr