전세, 깡통 안차는 법

구미시 전세가율 80.4%로 전국서 가장 높아
'깡통전세' 걱정이라면 임차보증금 반환보증 고려해볼 만

[아시아경제 김민진 기자] 전국에서 아파트 전세가율이 가장 높은 곳은 경북 구미시다.

부동산114에 따르면 구미시의 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 80.4%다. 80.4%라는 수치는 매매가격 2억원짜리 주택 전세금이 1억6000만원을 조금 웃돈다는 뜻이다.

지방에서는 구미시에 이어 대구 달서구(79.8%), 광주 북구(79.2%), 전남 여수시(79.1%), 충남 계룡시(79.0%) 순으로 전세가율이 높은 것으로 나타났다. 전세가율이 높다는 건 상대적으로 매매가율이 낮거나 전세물량이 부족하다는 의미로 해석할 수 있다.

지방에 비해 상대적으로 집값이 높은 수도권에서 전세가율이 가장 높은 도시는 경기 군포시(77.9%)다. 뒤이어 경기 화성시(77.8%), 서울 성북구(76.1%), 경기 안양시(75.7%), 의왕시(75.3%) 순이다. 아파트값이 높은 지역이라서인지 강남3구의 전세가율은 순위 내에는 들지 못했다.

전세가율이 높은 지역은 근래 몇 년간 새 아파트 분양이 드물었다는 특징이 있다. 동탄2신도시가 위치한 경기 화성시는 예외다.

전세가율이 지나치게 높은 경우 '깡통 전세' 우려로 세입자들은 불안할 수밖에 없다.

아파트 전세가율이 높아 임차보증금 반환에 대한 리스크가 큰 곳, 이른바 전세가율이 80%에 육박해 깡통 전세 대한 우려가 높은 곳들은 정부의 임차보증금 반환보증 지원 혜택에 관심을 가져 볼 필요가 있다.

국토교통부가 6일 발표한 '서민 주거비 부담 완화를 위한 보완방안' 중 반환보증 지원 혜택은 우선 보증료율을 기존 0.197%에서 0.047%포인트 인하하고 서민과 취약계층 보증료율을 0.158%에서 0.09%로 0.068%포인트 내린다.

또 보증료 할인 대상이 되는 서민ㆍ취약계층은 연소득 기준을 2500만원 이하에서 4000만원 이하로 늘렸다. 그 대상에 다자녀, 장애인, 고령자 외에도 신혼부부, 한부모가정과 다문화가정도 포함할 계획이다.

반환보증은 임차보증금에 대한 일종의 보험같은 것이다. 보험료가 아깝다고 생각할 수 있지만 만일의 경우를 생각하면 그 대가를 지불할 만한 충분한 가치가 있다.

이와 함께 아파트 주택담보인정비율(LTV)의 가입조건이 완화됐다. 기존 90%까지가 가입조건이었으나 앞으로는 100%로 확대된다. 다만 보증금액 한도는 기존처럼 90%를 유지한다.

예를 들어 3억원 아파트를 가진 집주인이 1억원은 은행 대출을 받고 2억원은 전세 보증금으로 받았더라도 '임차보증금 반환보증'에 가입할 수 있지만 임차보증금 모두를 돌려받을 수는 없는 점은 가입 시 유의해야 한다. 즉 3억에 대해 90%인 2억7000만원까지만 보증해줘 임차인이 돌려받는 액수는 1억7000만원이 된다.

반대로 아파트 전세가율이 낮아 깡통 전세에 대한 우려가 덜한 곳도 있다. 전세가율 50% 이하인 지역이 많지는 않지만 대도시 중에는 인천 중구가 50.2%로 전세가율이 가장 낮았고, 세종시 전세가율이 51.2% 다음을 이었다.

경기 과천시(55.5%), 경기 포천시(55.6%), 서울 용산구(55.7%), 서울 강남구(56.2%), 인천 서구(56.6%), 강원 동해시(58.5%) 등은 50% 중후반대 수준을 나타냈다.

과거 전세계약을 할 때는 소위 '70% 룰'이 고려됐다. 전세보증금과 근저당 최고액이 집값의 70%를 넘어서는 안 된다는 것이다. 그러나 계속된 전세난 속에 70% 룰을 지키기는 쉽지 않다. 전세 물건이 부족한 데다 전국 아파트 전세가율도 70%를 육박하게 치솟고 있기 때문이다. 이 때문에 '울며 겨자 먹기'식으로 깡통 전세를 계약하는 경우도 적지 않다.

정부가 '서민 주거비 부담 완화 방안'을 통해 보증료율과 보증료 할인대상 확대 등 보증보험 가입 부담을 크게 줄였다. 전셋값이 자산의 상당 부분을 차지하는 만큼 깡통 전세가 걱정이라면 전세금 보장 보험 가입을 한 번쯤은 고려해 볼 필요가 있다