가로주택정비사업, 7층 안넘겨도 용적률 문제없게

[가로주택정비사업 A~Z] <5>디자인이 해결사

서울시, 층수 상향 안하기로
창 높이·사선제한 완화로 확보

[아시아경제 조인경 기자] 가로주택정비사업은 기존의 낡은 개별 주택들을 묶어 한 단위의 새로운 공동주택을 만드는 사업이다. 대상 부지의 크기가 제한돼 있고 6m 이상의 도로로 둘러싸여 있다 보니 각 동의 배치, 동간 거리, 도로 사선 제한 등의 요건을 갖추면서도 외형적으로 훌륭한 설계가 필요하다.

올 5월부터 시행되는 '도시및주거환경정비법(도정법) 시행령' 개정안에 따라 현재 7층 이하로 짓게 돼 있는 가로주택정비사업 대상 건축물의 층수가 제2종 일반주거지역에서는 15층 이하로 상향된다. 층수를 낮게 제한할 경우 일반분양 물량을 확보하기 어려워지고 이로 인해 사업성이 떨어진다는 지적이 일자 정부가 개선안을 마련한 것이다.

다만 서울시는 가로주택정비사업에 대해 용도지역 구분 없이 층수를 일률적으로 7층으로 하는 방안을 고수하고 있다.

최근 가로주택정비사업 대상지 1곳과 검토 부지 3곳 등을 대상으로 층수 완화에 대한 자체 시뮬레이션을 진행한 결과, 층수를 현행 7층 이하로 유지할 필요가 있다는 결론을 내렸기 때문이다.

15층으로 높일 경우 중층단지 개발이라는 가로주택정비사업의 취지와도 안 맞고 나홀로 아파트를 양산할 수 있어 층수 상향보다는 일조권과 사선 제한 등을 고려해 용적률을 최대한 확보하는 쪽이 더 중요하다는 게 시의 입장이다.

시는 도정법 시행령이 공포, 시행되더라도 별도의 조례 개정 없이 기존의 도시계획조례를 적용하겠다는 방침이다.

가로주택정비사업으로 건설되는 공동주택을 7층 이하로 설계할 경우 층수의 한계를 극복하고 최대 용적률을 확보하기 위해서는 기존의 판상형 아파트가 아닌 중정형 디자인이 적절하다.

일반적인 판상형, ㄷ자, ㅁ자 구조 등 여러 형태가 가능하지만 7층이라는 한계 안에서 사업성을 높여 분담금을 낮추고 용적률을 높일 수 있는 디자인으로는 'ㄷ자의 중정형'이 꼽힌다.

채광창 높이제한 기준도 2분의 1 범위에서 완화된다. 현행 도정법에서는 건물과 건물 사이에 채광창이 있는 경우 채광창 방향이 일조권에 해당해 건물 간 간격을 건물 높이의 2분의 1까지 둬야 했지만 개정안에서는 7층 이하 가로주택정비사업에 한해 채광창 높이 제한 기준을 4분의 1로 완화했다.

이렇게 하면 층수 증가 없이도 개발면적을 늘릴 수 있다. 이와 함께 서울시는 조례 개정을 통해 대지안의 공지(대지선에서의 이격거리)를 기존 3m에서 2m로 완화해 도로에 가깝게 건물을 지을 수 있도록 할 방침이다.

건축법상 도로 폭을 기준으로 건축물의 높이를 제한해 왔던 도로사선제한 규제도 다음 달 폐지돼 용적률 확보는 더 유리해졌다. 기존에는 용적률 170~180%로 설계가 가능했지만 도로사선 규제 폐지로 최대 15~20%가량의 추가 용적률을 확보할 수 있게 됐다.

주차공간은 주택법에 따라 가구당 0.7대를 기준으로 갖춰야 한다. 가능한 한 지하로 설계하는 편이 나은데 건축비는 더 들지만 지상의 필로티 주차보다는 지하층을 주차장으로 활용하는 편이 보행자 위주의 공동주택 환경을 만들 수 있다는 이유에서다.

원세용 청주대학교 건축공학과 교수는 "가로주택정비사업으로 만들어지는 공동주택은 대규모 공동주택 단지와는 달리 도시의 가로변, 즉 보행도로와 맞닿아 있다"며 "지하주차장의 형태나 건축물의 형태, 디자인 등이 도시 가로경관에 직접 영향을 줄 수 있어 쾌적한 외부공간을 조성하는 일이 무엇보다 중요하다"고 설명했다.