"새 집 들어가려면 얼마?"…서울시가 계산해주네

[가로주택정비사업 A~Z] <3>추가분담금 따져보기

주민 10% 동의 있으면 전반적인 금액, 컨설팅 지원
종전·종후 감정평가시 조합원끼리의 균형 중요해

[아시아경제 조인경 기자] "그래서, 새 집으로 갈아타는데 내야 하는 돈이 얼마인 건데?"

여느 정비사업과 마찬가지로 가로주택정비사업을 추진하는데 있어 주민들이 가장 궁금해 하는 부분 역시 '몇평짜리 새 집에 들어갈 수 있는가', 그리고 '지불해야 할 비용은 얼마나 되는가'다.

더 나은 주거환경에서 살고자 하는 주민들의 요구도 있어야 하지만, 현실적으로 이를 실현하는데 드는 '분담금'을 감당할 수 있어야 가로주택정비사업이 성공할 수 있다. 이 때문에 사업을 추진하는 초기 단계에서부터 정확한 진단을 통해 사업성 분석이 이뤄져야만 한다.

다행스럽게도 서울시는 공공관리제도를 통해 지역주민(조합원)의 10%가 동의하면 계획수립 컨설팅 비용을 지원해 준다. 개략적인 사업비와 추정분담금을 산정해 가로주택사업을 선택할 것인지 결정할 수 있는 기회를 열어주는 셈이다.

여기서 컨설팅이란 사업을 추진 중인 지역 전반에 대한 사전조사를 뜻한다. 먼저 대상 사업지의 토지현황을 분석하고 설계개요와 현 등기현황을 기초로 사업진행 방안을 마련한 뒤, 신축 세대별 건축면적, 조합원 공급면적 등을 조사하고 이에 따른 시공단가를 통해 각 가구당 분담금을 확인할 수 있다.

사업비 가운데 가장 부담이 큰 부분은 건설비다. 가로주택정비사업의 성격상 대규모 사업이 아니기 때문에 대상 부지의 성격과 사업의 규모에 따라 적합한 건설사를 찾는 일이 무엇보다 중요하다. 건설비를 어떻게 산정해 사업을 추진하느냐, 기타 비용들을 어떻게 수렴해 사업을 추진해 가느냐를 결정하고, 적정한 공사비와 품질을 보증하는 건설사를 선정할 수 있어야 한다.

하지만 이렇게 산출된 추정분담금은 말 그대로 어디까지나 '추정금액'이다. 사업이 본궤도에 올라 조합설립인가를 받고, 다시 사업시행인가를 받게 되면 이 때를 기준으로 조합원들의 종전자산에 대한 감정평가가 이뤄진다. 이후 관리처분계획인가를 받기 전, 조합원 분양신청을 마무리한 뒤에야 비로소 분담금이 결정된다.

종전자산에 대한 감정평가 결과를 받아든 일부 조합원들은 "이게 얼마 짜리 땅인데 이 정도 가치 밖에 안 되느냐"며 화를 내기도 한다. 조합원들은 사업이 완료된 시점의 개발이익까지 포함해 자산을 평가하고 싶지만, 실제 감정평가 때에는 개발이익은 커녕 시중 실거래가보다도 낮게 나오기 마련이다.

하지만 종전자산의 높고 낮음은 결과적으로 조합원들에게 영향을 주지 않는다. 주민들 사이에 상대적으로 높게 또는 낮게 평가를 받으면 유리하거나 불리하게 느껴질 뿐이다. 종전자산을 너무 높게 평가하고 분양신청을 하게 되면 주민들이 현금청산을 하고 이주를 원하는 문제가 생기는 만큼 지역주민들이 정착하는 방향, 즉 현금청산이 많이 생기지 않는 범위 안에서 감정평가가 이뤄지게 된다.

이영오 경일감정평가법인 감정평가사는 "종전·종후 감정평가에서 가장 중요한 것은 조합원끼리의 균형"이라며 "가로주택정비사업 역시 사업성을 반영해 추진해야 하는 만큼 주민들이 평가기준과 방법에 대한 설명을 충분히 이해하고 종전종후 평가에 대한 간격을 최대한 좁혀가는 것이 중요하다"고 조언했다.