"정부 상가권리금 보호대책, 환산보증금제도 개선 필요"

[아시아경제 윤나영 기자] 한국부동산연구원이 최근 '상가권리금 법제화의 쟁점 및 정책방향' 보고서를 발간하고, 정부의 상가권리금 보호 방안과 관련해 환산보증금과 임대료 상한 규정 등의 보완·개선이 필요하다고 지적했다.

보고서는 먼저 현행법상 환산보증금(보증금+월세×100) 기준(서울의 경우 4억원)을 초과할 경우 임대료 상한 규정이 없어 임대인이 고의로 임대료를 대폭 올릴 시 대항력 확대를 통한 계약갱신 요구기간(현행 5년) 보장 등이 어려운 점을 언급했다. 그러면서 "환산보증금 기준을 현행보다 높이거나 임대료 인상 상한 폭을 환산보증금 기준 이하와 초과로 각각 구분해 규정하는 방안 등의 개선이 필요하다"고 주장했다.

재건축·재개발사업을 진행할 경우 임차인이 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는 방안이 이번 정부 대책에서 제외된 점도 지적됐다. 정주희 한국부동산연구원 책임연구원은 보고서에서 "우선 사적 사업에 해당하는 재건축 상가부터 보호대상에 포함시키고, 용산 화재사고와 같은 사건의 재발 방지를 위해 공익사업·정비사업의 경우 일정 수준에서 권리금을 보호하는 방안이 필요하다"면서 "공익사업이나 정비사업 추진 시 기존의 영업손실보상과 권리금 보상에 대한 논의가 동시에 이루어질 필요가 있다"고 권고했다.

또 정부가 지난해 9월 발표한 '상가임대차보호법 개정안'에는 임차인의 손해배상청구권을 신설하는 내용이 포함됐는데 이에 대해서는 "객관적·합리적인 권리금 산정기준과 명확한 감정평가 방법이 마련돼야 한다"고 주장했다. 정 연구원은 "권리금의 수준은 면밀한 시장조사와 통계자료의 구축 하에 감정평가 등을 통한 전문적인 판단이 요구되는 부분"이라며 "권리금 감정평가의 기준이나 방법은 법적·제도적인 틀을 바탕으로 시장에서의 권리금 거래 관행을 참고해 명확하게 제시돼야 2차 분쟁을 막을 수 있을 것"이라고 조언했다.

보고서는 권리금 보호 인프라 구축을 위해 특히 표준계약서의 중요성과 필요성을 강조했다. 정 연구원은 "표준계약서의 의무 작성과 신고(등록)제가 시행되면 권리금 관련 통계와 DB 구축을 통한 시장 파악이 가능해지고, 이를 권리금 산정기준 마련이나 감정평가업무 수행 시 근거 기준과 참고자료로 활용할 수 있으며, 향후 이를 통해 면세 구간을 부여할 수도 있을 것"이라고 설명했다.

이외에도 정 연구원은 보고서에서 "정부가 제시한 방안처럼 임대인에게 협력의무, 손해배상의무 등을 직접적으로 지게 하는 것보다 시장에 미치는 부작용 등을 고려해 계약갱신 요구기간 확대(7년 혹은 10년)를 통해 간접적으로 보호하는 방안도 검토해볼 필요가 있다"고 제시했다.