계약갱신거절 임대료·세금 인상우려는… 권리금대책 Q&A

[아시아경제 이경호 기자] 정부가 24일 발표한 '장년층 고용안정 및 자영업자 대책'에는 장년층 고용 대책과 자영업자 생애주기 단계별 대책, 상가 임차권·권리금 강화 방안, 주차난 해소 방안 등 4대 정책이 패키지로 담겨 있다. 정부는 장년대책을 통해서는 정년연장과 장년층을 위한 일자리를 확대해 장년층이 보람 있게 일할 수 있는 환경을 조성하고, 퇴직 후 대안이 없어 자영업에 진입하는 경우를 최소화한다는 구상이다.

정부는 권리금보호대책을 통해 건물주가 변경되더라도 모든 임차인들이 기존 계약을 5년간 유지할 수 있도록 대항력을 부여하기로 했다. 권리금 회수기회를 보호하기 위해 특별한 문제가 없는 한 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 체결하도록 협력의무를 신설하기로 했다. 권리금보호대책의 궁금증을 문답으로 정리했다.

-권리금 피해규모 어느 정도로 추산하는가
▲현재 권리금 회수와 관련한 분쟁과 피해사례는 공식 통계가 미비해 정확히 파악하기는 어렵다. 다만 임대인의 임차인 권리금 회수 방해로 인한 피해 가능성이 있는 규모는 약 1조3000억원으로 추정된다. 이는 사업체 수에 임차비율, 권리금, 권리금지불여부, 임대인의 권리금 개입비율 등을 곱해서 나온 수치다.

관련 피해사례는 임대인이 갱신거절 후 임차인이 이룩한 영업가치를 이용해 직접 영업하면서 권리금을 지급하지 않거나 임대인이 과도한 임대료 요구 등으로 전 임차인을 퇴거시킨 후 다른 임차인과 계약하면서 직접 권리금을 받아 권리금 회수를 방해하는 사례 등이 있다.

-권리금 규모는
▲권리금 시장에 대해서는 공식 통계가 미비해 정확한 규모를 파악하기는 어려우나 소상공인 현황 및 실태조사 결과(중기청) 등을 통해 분석해 볼 때 약 33조원 수준으로 추정된다. 산출근거는 291만8595업체(소상공인 업체 수)×74.8%(임차점포 비율)×55.1%(권리금 수수비율)×2748만원(소상공인 실태조사결과)=33.1조원이다.

-임대인에 권리금 회수 협력의무부과, 손해배상 청구권 인정하는 근거는
▲임차인의 투자비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 고객 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절로 소멸되는 것은 임차인의 계약갱신 교섭력 강화'라는 상가건물임대차보호법의 입법목적(2013헌바198)의 중대한 침해다. 임대인은 임대차계약을 통해 임차인에게 영업활동으로 영업 가치를 형성하도록 했으므로 그 연장선상에서 임차인의 영업가치 회수에 협력할 의무를 규정함이 타당하나 현행 제도는 임대인의 소유권만을 우선해 임대인의 의사로 영업이 순식간에 폐지되는 불균형과 불공정을 초래하고 있다.

따라서 '소유권'과 '영업권' 조화를 위한 입법이 필요하다. 민법이 인정하고 있는 부속물, 건물매수청구권은 사회적·경제적 손실을 막기 위한 것인데, 영업폐지로 인한 손실은 건물을 멸실하는 것보다 더 큰 손실일 수도 있다.

-임대인의 방해금지 의무는
▲첫째는 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 신규임차인으로부터 권리금을 수수하는 행위, 둘째는 신규임차인에게 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위, 셋째는 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위이다. 임대인 입장에서는 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결 거절을 제한해 상대방 선택의 자유를 일부 제한하는 측면이 있는 것이 사실이나 '임대인의 계약체결 거절이 가능한 경우'도 함께 규정해 기본권의 본질적 내용을 침해하지 않도록 하겠다.

권리금이 형성된 곳은 통상 임차료와 매매가격 상승으로 이어지므로 임대인이 신규임차인으로부터 권리금을 받아 손해배상이 가능한 등 개정안의 의무 부과가 과도한 부담이 아니다.

-임대인 본인이 영업하기 위해임차인이 주선한 신규임차인과 임대차 계약 체결을 거절한 경우도 규제되는가
▲이번 대책을 통해 근절하고자 하는 대표적 사례는 임대인이 임차인이 이룩한 영업 가치를 정당한 대가 없이 침해하는 것이다. 따라서 임차인의 영업 가치를 이용하면서 정당한 권리금 회수기회를 단절한 경우, 임대인이 스스로 영업하기 위한 목적이 있는 경우에도 개입할 필요성이 있다. 참고로 개정안은 임대인이 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 사용하지 않아 임차인의 영업가치를 이용한다고 볼 수 없는 경우, 계약체결 거절이 가능하도록 했다.

-배상절차와 배상액 산정기준은
▲분쟁조정위원회의 의뢰를 받은 전문기관이 국교통토부 고시 기준에 따라 감정평가를 해 해당 점포의 적정한 권리금을 산출하게 된다. 국토부가 고시하는 권리금 배상액 '산정기준'은 분쟁조정위원회가 합리적인 배상액을 결정할 수 있도록 지원하기 위한 것으로서 해당 점포의 영업이익, 시설현황, 인근 상가의 권리금 수준 등을 고려해 객관적인 감정평가가 이뤄질 수 있도록 감정평가의 방법과 절차 등을 정하는 것이다. 개별 점포의 권리금액을 고시하는 것은 아니다.

객관적인 권리금 배상액 산정기준 마련으로 임대인은 과도한 손해배상의 부담을 지지 않고, 임차인은 정당한 권리금을 받을 수 있는 기회를 보장받을 수 있을 것으로 기대된다.

-권리금신용보험은 무엇인가
▲권리금 신용보험은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받을 기회를 임대인이 방해해 권리금을 회수하지 못한 경우 이를 보상해 주는 보험상품이다. 국토교통부 고시에 따라 임대인이 임차인에게 지급해야 하는 손해배상금은 보험금으로 보상된다. 이 보험상품은 임차인이 선택적으로 가입하는 임의보험으로 보험가입을 강제할 수는 없으나, 임차인이 이 보험제도를 적극적으로 활용할 수 있도록 공인중개사협회, 소상공인시장진흥공단 등 유관기관과 협력해 다양하고 지속적인 홍보활동을 실시할 계획이다.

-제도 시행 전 계약갱신 거절사례 우려도 있다
▲개정법률 적용을 회피하기 위한 법 시행 전 대규모 계약갱신 거절사례가 발생하지 않도록 법 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 적용하도록 했다. 또한 의원입법을 통해 입법 절차를 가급적 신속하게 완료하는 방안을 추진하겠다.

-권리금을 지급한 신규 임차인이 세무서에 권리금을 신고하도록 하여 지하경제를 양성화해야 하는 것 아닌지
▲현재 상가권리금은 현행 소득세법상 '기타소득'의 하나로 과세 대상이다. 따라서 권리금을 받은 임차인에게는 소득세법상 과세표준 신고의무(법 제70조)도 부과되고, 미납시 가산세 부과도 가능하다. 소득세법 제21도 제1항 제7호(대통령령으로 정하는 점포 임차권) 및 시행령 제41조 제4항에는 '점포 임차인 지위 양도에 따른 경제적 이익'이 포함돼 있다.

다만 이번 대책은 임대인이 권리금을 약탈하는 '비정상'의 정상화 차원에서 추진하는 것으로서 부동산 시장에 미치는 영향 등을 감안, 권리금을 지급한 임차인의 권리금 신고 의무화는 포함되지 않았다. 현재 사업자가 영업 개시 전 '사업자 등록 신청'을 하기 위해 제출하는 사업자 등록 신청서에는 권리금 관련 사항이 포함되지 않았다.

-찜질방 내 식당, 이발소 등 임차인간 전대도 보호되는지
▲임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우, 임차인은 임대차 종료 시 보호받을 수 있으므로 전차인도 임차인을 통해 권리금을 보호받을 수 있다. 한편 임대인 동의 없이 이루어진 전대차의 경우, 민법상으로도 임대인의 동의 없이 임차목적물이 전대된 경우 임대인은 임대차계약 해지가 가능(민법 제629조)하다. 따라서 임대인이 언제든지 계약을 해지해 퇴거시킬 수 있는 전차인의 권리금을 보호하는 것에는 한계가 있다.