LTV 완화 최대 수혜주는 서울·강남3구·6억원 초과 아파트

LTV상향조정으로 매매전환 가능 아파트 전국 98.8%까지 확산, 강남3구와 6억 초과 아파트는 수혜율 2배 가까이 증가

(자료-부동산114)

[아시아경제 이초희 기자] 새 경제팀이 24일 발표한 하반기 경제정책방향 중 부동산 활성화 방안의 핵심인 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화의 최대 수혜주로 서울지역과 강남 3구, 6억원 초과 아파트가 꼽혔다.

정부는 지역·금융업권별로 차별화됐던 LTV와 DTI를 70%와 60%로 각각 단일화하고 DTI를 산정할 때 적용되는 소득인정 범위를 추가 확대하기로 했다. 이에 따라 매매전환 가능 아파트 전국 98.8%까지 확산되고 특히 강남 3구와 6억원 초과 아파트는 수혜율이 2배 가까이 증가할 것이라는 전망이다.

부동산정보업체 부동산114가 새 경제팀 경제정책방향 중 주택대출 규제완화 영향을 분석한 결과 LTV 상향 시 전국 수혜 예상단지는 총 30만3748가구로 나타났다. 이는 기존 LTV 적용 시 주택담보대출액이 매매전환비용보다 낮은 단지 중 신규 LTV 적용할 경우 매매전환비용을 초과하는 단지를 추정한 것이다.

비중으로 보면 기존 LTV 적용 시 전체 94.0%정도가 매매전환이 가능했으나 상향조정으로 최대 98.8%까지 가능하게 된다. 지역별로는 전체 수혜단지 중 84.0%인 25만5063가구가 수도권에 집중됐고 지방 4만8685가구(16.0%)로 나타났다. 서울이 46.6%인 14만1536가구가 집중되며 가장 높은 비중을 보였다. 서울 외 경기·인천에 37.4%인 11만3527가구, 기타 지방 3만1392가구(10.3%), 지방광역시 1만7293가구(5.7%) 등을 기록했다.

기존 LTV의 경우 수도권 6억원 초과 주택에 대해 50%가 적용됐지만 70%로 상향 조정될 경우 20%p가 증가하기 때문에 가격 수준이 높은 수도권 일대에서 수혜단지 비중이 높은 것이란 분석이다.

(자료-부동산114)

권역별로 살펴보면 수도권의 수혜비중이 높았다. 수도권은 총 348만3571가구 중 기존 LTV 적용을 통해 90.8%인 316만2956가구가 매매로 전환할 수 있지만 신규로 적용하면 98.1%인 341만8019가구가 매매전환이 가능해진다. 7.3%포인트가 늘어나는 것이다. 지방은 98.0%에서 99.7%로 1.7%포인트 증가하게 된다.

특히 강남·서초·송파로 구성된 강남 3구의 영향력이 컸다. 기존 비율로 따질 경우 전체 25만5827가구 중 58.4%인 14만9336가구가 매매로 전환할 수 있지만 신규 LTV를 적용받으면 90.8%인 23만2306가구가 매매전환이 가능하다. 무려 32.4%포인트가 증가한다. 비강남지역은 92.1%에서 98.3%로 6.2%포인트 증가에 그쳤다.

매매가격으로 구분시 6억원 초과 고가주택이 더 큰 수혜를 받게 된다. 9억원 초과의 경우 전체 14만3795가구 중 기존에는 44.3%인 6만3730가구가 매매로 전환할 수 있으나 신규 적용 시 89.9%인 12만9223가구가 매매전환이 가능해 45.6%포인트가 늘어난다. 이어 ▲6억원 초과~9억원 이하 39.5%포인트(53.8%→93.3%) ▲1억원 이하 4.7%포인트(94.9%→99.6%) ▲3억 초과~6억 이하 3.4%포인트(94.9%→98.3%) ▲1억 초과~3억 이하 1.3%포인트(98.4%→99.7%) 등의 순으로 나타났다.

입주연도별로 구분 시 1990년 이전 입주단지에서 영향력이 높게 발휘됐다. 재건축아파트들이 수혜가 예상된다. 전체 79만2367가구 중 72.8%인 57만6789가구가 기존 LTV 적용 시 매매로 전환할 수 있지만 신규 적용받으면 92.7%인 73만4433가구가 매매전환이 가능해진다. 19.9%포인트가 늘어나는 것이다.

이어 ▲2010년 이후 입주 15.9%포인트(80.2%→96.1%) ▲2005~2009년 입주 2.5%포인트(97.4%→99.9%) ▲1990~1994년 입주 2.2%포인트(97.7%→99.9%) ▲2000~2004년 입주 1.8%포인트(98.1%→99.9%) ▲1995~1999년 입주 1.0%포인트(98.9%→99.9%) 등의 순으로 나타났다.

(자료-부동산114)

다만 수요자들이 금융규제보다는 불투명한 시장상황 때문에 관망세를 보인다는 점은 신규 LTV의 효과를 반감시키는 요소라는 지적이다. 주택시장이 회복세를 보이고는 있지만 다시 하락할 수 있다는 우려감 때문에 주택구매보다는 전세를 찾는 경우가 다수 존재할 수 있어서다.

또한 작년 4·1대책을 통해 생애최초주택 구입자에 한해 한시적으로 LTV를 70%까지 조정한 전례가 있고, 상호금융 자체 추가한도를 포함하면 현행 최대 85%까지 LTV를 적용 받는 점도 제한요소로 봤다.

장용훈 부동산114 선임연구원은 "LTV 상향조정을 통해 최대 수혜지역으로 부상한 곳은 강남 일대 재건축 단지들"이라며 " 기존에는 전세보증금과 주택담보대출을 합산하더라도 매입하지 못하는 단지들이 많았지만 변경된 LTV를 적용한다면 대부분의 단지들이 매입 가능할 것"이라고 내다봤다. 전세를 끼고 재건축 아파트를 매입하기가 기존 LTV 적용 때보다 수월해진만큼 직접적인 수혜 영향을 받을 것이란 관측이다.

이초희 기자 cho77love@asiae.co.kr