정비사업 새 트렌드 ‘맞벽개발’… 첫 선 보인다

미아동 먹자골목에 대규모 맞벽개발 첫 적용, ‘상권 유지·노후 개선’ 동시 추진

[아시아경제 배경환 기자]건물과 건물을 가깝게 붙여짓는 '맞벽개발'이 본격 추진된다. 박원순 서울시장 취임 후 도입된 주민참여형 도시재생사업 중 하나로 그동안 용역을 통해 사업성 논의만 이뤄지다 최근에서야 시범 사업지를 결정했다. 두 건물을 널찍하게 띄워 건축할 때보다 공간활용을 높일 수 있어 유럽에서는 이미 보편화된 방식이다.

맞벽개발 적용한 건축 개념도 /

7일 서울시 등에 따르면 강북구의 대표적 먹자골목인 미아동 860-186일대 1만4697㎡이 맞벽개발 방식으로 정비된다. 최근 사업안이 잠정 확정됐다. 지난해 12월 도시건축공동위원회에서 지구단위계획구역으로 지정된 후 3개월간 지역여건을 감안해 논의된 끝에 결론이 내려졌다.

맞벽개발은 지난 2012년 12월 건축법 시행령 개정을 통해 진입 문턱이 낮아지며 현실화 가능성이 높아졌다. 하지만 건축물과 토지 소유자 간 합의가 쉽지 않은 데다 사업성도 높지 않아 지구 단위로 도입된 사례는 없었다. 여기에 사생활 침해 등을 이유로 주민 간 개발에 대한 이견도 높았다.

미아동 먹자골목은 이런 우려를 불식시키며 맞벽개발 방식을 전격 도입하게 된 케이스다. 일반 주거지가 아닌 상권이 엮인 주거지인 탓에 현재 재개발 대체지에서 추진 중인 주거환경관리사업, 주택개량지원사업으로는 정비 추진이 어렵다고 보고 대안을 선택했다. 일부 건축물의 노후도가 심각하지만 역세권 먹자골목 특화상권을 유지하면서 개발하는 게 필요하다는 의견도 반영됐다. 맞벽개발에 대한 주민 불만이 크지 않아 민원 우려도 적은 상태다.

가장 큰 우려로 꼽히는 일조권은 규제 완화로 해결한다는 계획이다. 불법 건축물이 늘어날 가능성을 줄이고 건축물 이용 편의를 높이는 차원에서 9m 높이까지는 정북방향 인접대지경계선에서 1.5m 이상만 이격하면 되도록 기준을 완화 받을 예정이다. 건축 기준을 그대로 적용할 경우 4m까지는 1m 이상, 8m까지는 2m 이상, 8m 초과는 높이의 2분의 1 이상을 띄워야 한다.

이에 미아동 맞벽개발은 길가에 형성된 상가와 뒤쪽 일부 주거지에서 진행된다. 상가는 좌우로 인접한 상가를 대상으로, 주거지는 전후좌우 노후도에 따라 정비가 필요하다고 판단되는 곳을 묶어 개발하는 식이다. 사업지 내 포함된 주거지는 대부분 적용될 예정인 가운데 상가와 주거지간 맞벽개발도 건축물 구조에 따라 탄력적으로 적용할 예정이다. 이로써 해당 건축물은 인접 대지 경계선에서 50㎝ 이내로 붙여 정비가 이뤄진다.

다만 구역 내 최대 개발규모를 800㎡로 제한했다. 대신 사업지 여건을 고려해 맹지나 소규모 필지는 공동 개발을 유도하기로 했다. 소유주간 동의를 통해 여러 개의 필지를 합쳐 개발하는 일종의 '합필개발사업'이다. 예컨대 1m의 골목을 사이에 둔 2개 필지를 합쳐 기존 다세대·다가구 주택을 개보수하거나 새로 짓는 방식이다.

첫 대규모 적용지인 만큼 서울시는 행정 지원을 검토 중이다. 맞벽개발 신청이 이뤄지면 기초적인 심사를 거쳐 대상 건축물을 하나로 판단, 일괄허가를 해주고 감리와 사용승인 때도 간소한 방법을 적용할 계획이다.

서울시 관계자는 "기존 상권을 유지하면서 낙후된 주거지를 정비하는 방식으로 대규모 맞벽개발이 처음 적용되는 만큼 주민 간 합의를 통해 사업이 원활히 추진되도록 유도할 방침이다"며 "이로써 앞으로는 더욱 다양한 방식의 재생사업이 자리잡게 될 전망"이라고 전했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr