[Q&A]생계형 임대소득 과세 어떻게 달라지나-1

[아시아경제 이경호 기자]정부는 5일 정부세종청사에서 현오석 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 경제관계장관회의를 열어 지난달 내놓은 주택 임대차시장 선진화방안의 보완조치를 마련, 발표했다. 이에 따르면 생계형 임대소득은 2년간 비과세된다. 또한 14% 세율은 유지하되 영세 임대 사업자에 한해서 꼭 필요한 경비를 소득 공제해 주기로 했다. 이럴 경우 월세소득으로 생계를 꾸리는 은퇴 임대소득자로서 2주택 이상 보유자 136만500명의 30%인 40여만명이 혜택을 볼 것으로 예상된다.

정부 보완대책에 대한 궁금증을 문답 풀이로 알아봤다.

▲왜 개편했나
=소규모 주택임대소득은 규모의 영세성 등을 감안할 때 사업소득보다는 금융소득과 유사한 소득으로 보는 것이 현실적이다. 사업성이 낮은 소규모 주택임대소득을 종합과세되는 사업소득에서 제외시킴에 따라 소규모 임대자의 세부담이 명확해지고, 세법상 사업자 등록 등 의무 완화가 가능해진다. 2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액) 연간 2000만원이하는 이자ㆍ배당 등 금융소득과 동일하게 분리과세하게 된다. 3호 이상자 또는 주택임대소득 2천만원을 초과할 경우 금융소득과 같이 종합과세 대상에 포함된다.

▲예를 들면
=주택 2호를 소유하고 배우자와 생계를 같이하는 세대주가 1주택을 임대해 연간 임대소득 1000만원이 있고 근로소득이 5000만원(총급여기준)이 있는 경우를 보자. 종합소득에 대한 적용세율은 15%다. 현행대로라면 수입금액 1000만원에 필요경비율(45%) 450만원을 제외한 550만원이 과세표준이 된다. 여기에 15% 세율이 적용되면 83만원을 내야 한다. 그런데 개정안대로하면 필요경비율이 60%로 높아져 과세표준이 400만원이 돼고 세율 14%가 되면 납부할 세금은 56만원으로 줄어든다.

▲은퇴후 월세소득만 있는데 분리과세시 세부담은
=2주택자로서 소규모의 임대소득만 있는 경우에 현재도 대부분이 과세되고 있지 않으며, 분리과세 이후에도 세부담이 늘지 않는다. 일례로 주택 2호를 소유하고 배우자와 생계를 같이하는 세대주가 1주택을 임대해 연간 임대소득 1000만원만 있는 경우. 현행대로라면 납부할 소득세 6만원 납부 + 사업자등록의무가 있지만 앞으로는 소득세가 없다.

▲분리과세 적용으로 세부담이 늘어나는 경우는
=이자ㆍ배당등 금융소득과 같이 14% 단일세율을 적용하므로, 현행 최고 6%의 세율을 적용받는 저소득 임대자의 세부담이 늘어난다는 지적이 있다.다만 필요경비율 인상(45%→60%), 월세기본공제(400만원)등을 적용해 일반적으로는 세부담이 늘어나지 않게 된다. 주택 2호를 소유하고 배우자와 생계를 같이하는 세대주가 1주택을 임대해 연간 임대소득 1200만원(월100만원)만 있는 경우 현행기준 납부할 소득세 15만원과 사업자등록의무가있다. 개정되면 11만원으로 준다.

▲노인공제, 장애인공제등 추가공제를 받는 경우 일부 세부담이 늘어나지 않나
=월세 소득공제(400만원)은 2인 가족과 표준공제를 대상으로 평균적인 개념으로 설정한 것이므로 가족수가 많거나 노인공제, 장애인공제등을 받는 임대소득은 개정된 분리과세 방식을 적용하는 경우 세부담이 증가하는 사례가 발생하지 않도록 비교과세방식을 적용한다. 비교과세방식은 현행 종합소득 방식으로 과세시 또는 개정된 분리과세 적용시 납부할 세액을 비교해 적은 금액을 납부하는 것이다. 비교과세방식을 적용하는 경우에도 사업소득에 따른 사업자 등록의무 등은 부담할 필요가 없으므로 납세자에게는 유리하다.

▲2016년부터 전세도 2주택시 분리과세 되는데 전세 임대인들의 세부담은
= 2주택 전세 임대자에 대해 과세하는 경우에도 전세의 경우 국민주택 이하로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 제외되므로 대부분의 경우는 과세되지 않는다. 또한 전세의 경우 실제 소득을 파악하기 어려워 간주임대료를 산정하여 과세하는데 간주임대료는 큰 수준으로 산정되지 않는다. 보증금이 6억원인 경우에도 간주임대료가 500만원 수준이나 이자수익 발생시 이자소득에 대한 원천징수를 감안해 해당 이자소득을 간주임대료에서 차감하는 등 실제 과세미달 되는 경우가 많다. 실제 주택 2호를 보유한 전세임대인도 일부 고가주택을 제외하고는 과세가 되는 경우가 거의 없을 것으로 보인다.

▲분리과세제도를 2년후부터 시행하고 2년간 주택 2호를 보유한 임대소득 2000만원 이하자에 대해 비과세하는 이유는
=금년부터 국토부 확정일자 자료의 과세자료 활용과 월세공제 증가로 인한 월세소득 자료가 크게 늘어나게 돼 그동안 대부분 과세되지 않던 월세 임대자에 대한 세부담이 갑자기 발생할 가능성이 있다. 급격한 세부담이 발생하지 않도록 주택 2호를 보유하고 임대소득 2000만원 이하인 경우 세부담을 명확히 하고 종합소득에서 분리해서 과세하는 방안을 마련한 것이다.

이와함께 임대사업자에 대한 과세강화가 월세주택을 전세주택으로 복귀하거나 분리과세를 적용받으려고 임대주택을 매각하려는 움직임이 있는 등 임대시장이 불안해 진다는 지적이 있어 임대시장을 안정시킨다는 의미에서 한시적으로 2년간 임대소득 비과세를 추진하는 것이다. 이 경우에도 2년 이후에 과세되는 점이 명확히 되고 분리과세 적용으로 세부담이 확실해지므로 임대자들도 정상적인 임대소득 과세에 충분히 대비할 수 있을 것으로 본다.

세종=이경호 기자 gungho@asiae.co.kr