[4·1대책 후속]수도권 주택공급만 확 줄인 이유는?

[아시아경제 박소연 기자, 박미주 기자]경제장관회의를 통해 정부가 24일 확정ㆍ발표한 부동산 후속대책은 수도권 주택공급 줄이기로 요약된다. 수도권만 한정해 수급조절조치를 추가 확정ㆍ발표한 배경은 수도권에 누적된 미분양 주택이 여전히 3만가구를 넘는 데다 택지지구 지정 등이 과다해서다.

국토교통부에 따르면 5월 기준 수도권 미분양 주택은 3만2769가구, 그중 85㎡초과 주택은 2만118가구나 된다. 지어놓고도 미분양 상태인 주택만 1만5821가구다. 줄줄이 택지지구 지정도 많은 상태여서 공급물량으로 보면 수십만 가구가 대기 중이다.

2017년까지 공공사업지구 내에서만 43만3000가구가 공급될 예정이다. 2008년말 이후 수도권 주택수요는 위축된 데 반해 가격 급등기에 추진된 공공개발사업 물량, 민간물량은 지속 증가하고 있어 미분양 누적이 심각하다.

정부는 이번 후속대책을 통해 2016년까지 주택사업 승인 전 11만9000가구, 분양 전 5만1000가구 축소방침을 밝혔다. 분양 예정 주택이나 미분양 주택을 준공후 분양으로 전환해 주택 공급을 조절키로 했다.

◆미분양 해소ㆍ전세 안정 '두마리 토끼' 잡는다= 미분양 활용대책이나 전세대책을 추가로 마련했다는 점은 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 풀이된다. 후분양 대출보증을 통한 준공 후 분양 유도, 미분양 주택의 임대 활용 지원 등 과거와 달리 다양한 해결책을 제시했다는 분석이다.

정부는 그간 건설사들이 미분양 리스크에도 불구하고 금융비용 등을 이유로 밀어내기식으로 분양을 해 온 것이 수도권 외곽의 물량부담으로 작용하고 있다는 판단에 따라, 보증, 리츠 등 금융수단을 활용해 분양예정 물량의 후분양을 유도하고 임대주택으로 활용함으로써 전세물량 공급확대를 유도한다는 카드를 내놨다.

분양보증 심사시, 분양성 평가비중을 확대하고 보증료율 차등폭을 확대해 미분양 위험이 큰 사업장의 후분양을 유도해 공급시기를 늦춘다는 계획이다. 분양예정 또는 미분양 주택을 준공 후 분양 및 임대주택으로 전환하기 위한 맞춤형 지원도 추진하기로 했다. 과거와 다르게 다양한 공급조절 방식을 내놓았다는 측면에서는 긍정적이라는 평가다.

정태희 부동산써브 연구팀장은 "그동안 안 될 걸 알면서도 분양하고, 분양이 잘 안됐을 때 할인 분양해주는 악순환이 벌어져 왔다"며 "이번 후속대책으로 금융비용으로 인한 미분양 등 악순환을 줄일 수 있을 것"이라고 내다봤다.

◆취득세 영구인하 조치까지 나왔지만 시장영향은 '…'= 정부가 강도높은 공급조절책과 미분양 활용계획 등을 내놨지만 악화된 소비심리로 인해 이전처럼 매매시장이 활성화하기는 어려울 것으로 보인다. 이 정도의 공급억제책만으로는 시장이 살아나기에는 미흡하다는 지적이다. 이미 시장은 공급자 위주가 아닌 소비자 위주의 시장으로 재편됐다. 또 집값이 추가 상승할 것으로 보는 이들이 크게 줄어들었기 때문에 효과가 제한적일 것이라는 전망이다. 미분양의 특성이 외곽에 있고 주로 대형 평형이라는 점에서 임대수요가 있을지 미지수인데다, 미착공 택지들의 주택공급 조절이 이번 세부계획의 핵심인데 이들 대부분이 인기가 없어 실제 시장에 효과가 있을지 여부는 지켜봐야 한다는 분석이다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 "외곽 입지적 요건, 대형 평형을 바꿀 수 있거나 주거인프라를 조기에 해서 실질적으로 제도가 운영되게 도움을 준다면 이 제도 효과는 당초 예상만큼 나올 수 있다. 이런 게 수반이 안 되면 시장에서 안 따라 줄 것 같다"고 설명했다.

정부는 주택 거래 활성화를 위해 주택 취득세 영구 인하도 추진하고 있다. 안전행정부는 3억원 이하 주택에 대해 취득세를 2%에서 1%로 인하하는 안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 하지만 전반적으로 시장 영향이 크지는 않을 것이라는 염려가 나온다.
다만 정부가 건설사 부도 때 전세금을 보호해주기 위해 대한주택보증이 임차인에 보증금을 반환하는 '전세보증금반환보증'제도를 도입하고 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 '모기지 보증'도 도입하는 방안 등은 서민 주거안정에 도움이 될 것으로 기대된다.

김재정 주택정책관은 "주택보급률 확대, 인구ㆍ가구 증가율 둔화, 주택보유인식 저하 등 주택시장의 구조적 변화가 동시다발적으로 이뤄지고 있다"면서 "2017년 이후에도 신규 개발지구 지정을 중단하는 등의 조치를 통해 공급과잉을 막을 계획"이라고 말했다.