공공관리제 시공사 선정 1호, ‘대농·신안’ 재건축 탄력

정비구역 변경계획 최종고시, 중대형 줄이고 중소형 확보

[아시아경제 배경환 기자] 공공관리자 제도 도입 후 처음 시공사를 선정하며 관심을 끌었던 동대문구 답십리동 '대농ㆍ신안 정비구역' 개발이 본 궤도에 올랐다. 주택 공급계획 변경이 마무리되며 7월 중 서울시 건축심의를 통과할 전망이다. 이어 관리처분인가를 받으면 내년 상반기에는 이주가 시작된다.

12일 서울시 등에 따르면 2006년 4월 정비구역으로 지정된 답십리동 465일대 2만8628㎡ 규모의 '대농ㆍ신안 주택재건축 정비구역'의 변경계획이 최종 고시됐다. 중대형 아파트 비중을 36%에서 6%대로 크게 낮춘 것이 특징이다.

애초 이 사업지에는 용적률 250%를 적용, 지상 25층 규모의 아파트 503가구를 건설키로 계획이 수립돼 있었다. 60㎡이하 59가구, 60~85㎡이하 39가구 등 총 98가구의 임대주택을 포함, 85㎡가 넘는 중대형 물량을 전체 가구수의 36%인 182가구로 하는 골자였다.

변경된 계획은 장기화된 부동산 침체로 조합과 시공사가 중대형 물량을 줄이는 대신 전체 가구수를 늘리는 내용을 담고 있다. 우선 임대주택을 107가구로 변경하는 등 전체 가구수를 741가구로 240여가구 늘렸다. 평형대별로는 ▲60㎡이하 114→318가구 ▲60~85㎡이하 207→377가구 ▲85㎡초과 182→46가구로 각각 조정됐다. 60㎡이하 물량이 두 배 이상 늘어났고 85㎡초과 물량은 36%에서 6%로 줄었다. 용적률은 300%로 높아져 스카이라인은 30층으로 바뀌었다.

조합은 이달 중 서울시 건축심의를 받아낸 뒤 관리처분인가 절차에 들어가기로 했다. 주택 공급계획 심의가 무난히 통과된다면 이르면 내년 상반기에는 철거와 이주가 가능할 것이라는 게 조합 관계자의 설명이다.

특히 공공관리제 도입 후 시공사가 선정돼 조합원간 갈등이 없다는 점은 사업 속도가 빨리 진행될 수 있음을 말해준다. 당초 이 사업장은 2009년 시공사 선정 과정에서 집행부간 갈등으로 법원의 시공사 입찰절차 중지결정까지 내려졌던 곳이다. 하지만 서울시가 정비사업 투명성을 높이기 위해 구청장이 설계자 및 시공자 선정, 관리처분계획 수립 등 전반적인 사업시행 과정을 관리하는 방식의 공공관리제를 도입하면서 문제가 해결됐다.

공사비 내역없이 계약을 체결해 무분별하게 공사비가 늘어날 가능성도 낮아졌다. 지난해 4월 현대건설로 시공사를 선정할 당시 조합이 도면과 예정가격을 제시하고 건설사는 조합이 제시한 예정가격 범위에서 입찰금액을 제시하는 방식을 채택해서다.

특히 공공관리제를 통해 조합이 내놓은 예정가격(3.3㎡당 348만6000원)보다 저렴한 가격이 제시돼 조합 내 재정부담이 줄어든 상태다. 당시 345만1000원을 제시한 현대건설이 SK건설(346만2000원)과 태영건설(347만5000원)보다 높은 점수를 받았다. 이 같은 시공비는 공공관리자 제도가 적용되지 않은 재건축사업의 평균 계약단가(3.3㎡당 419만7000원)와 비교할 때 철거비 포함 99㎡ 기준 가구당 2200만원, 3.3㎡당 70만원 적은 금액이다.

공공관리자에 의해 시공사가 일방적으로 건설공사 계약을 파기하지 못하도록 안전장치 역시 눈에 띈다. 서울시가 공사비의 3%에 해당하는 계약보증금을 조합에 납부하도록 했기 때문이다. 이와함께 일반분양 물량이 미분양으로 남을 때 공사대금을 아파트로 시공사에 줄 경우 일반분양가의 3% 범위 내에서만 가격을 할인해 주도록 했다. 일반적으로 일반분양가의 17%로 내려 시공사에 현물로 변제해주던 것보다 크게 할인 폭을 줄인 것이다.

서울시 관계자는 "조합이 제시한 금액보다 시공사가 낮은 금액을 써내고 부재자 투표소를 운영, 사전 동의를 받는 운영(OS)요원이 사라진 첫 사업장"이라며 "앞으로도 재개발, 재건축이 가능한 정비사업의 경우 투명성을 높이기 위한 다양한 대책을 마련하겠다"고 밝혔다.