[수직증축 허용]사업성있고 안전한가요?(일문일답)

[아시아경제 박소연 기자]지은지 15년 이상 된 아파트들은 엄격한 안전진단과 보강을 거쳐 최대 3층을 더 올려짓는 '수직증축 리모델링'이 허용된다. 기존 주택수의 15%까지 늘릴 수도 있다. 추가로 지은 물량은 모두 일반분양으로 매각할 수 있어 조합원들의 리모델링 부담이 크게 줄어들 전망이다.

국토교통부는 4·1대책 후속조치로 심재철 의원(새누리당)이 수직증축 리모델링 허용을 위해 국토부와 협의를 거쳐 마련한 주택법 개정안을 5일 국회에 제출했다고 밝혔다. 국토부는 빠르면 6월 국회를 통과해 내년 초부터 본격적으로 시행될 것으로 내다봤다. 수직증축과 관련된 궁금증을 문답을 통해 알아보자.

-수직증축 범위를 3층으로 정한 이유는 무엇이며, 14층 이하를 차별할 필요가 있는지?

▲수직증축에 대한 시뮬레이션 결과, 3개층 초과시 기초·내력벽 등 주요 구조부의 보강량이 크게 증가해 보강설계 및 시공이 어려웠다.

T/F 논의결과, 연구기관·학계·구조기술사 등 관련 전문가들도 3층까지는 일반적으로 기초·벽체의 보강을 통해 안전성 확보가 가능하다는데 공감했다.

다만, 저층일수록 구조에 부담이 더 큰 점을 감안, 14층 이하인 경우 최대 2층까지만 허용(시행령 규정 예정)하기로 했다.

-2~3개층 수직증축을 예외 없이 전부 허용하는 것인지?

▲법령에서 허용하는 수직증축 범위(2~3개층)는 증축이 가능한 최대 허용범위를 규정한 것으로서, 건축물별 수직증축 허용범위는 자중감소 가능성, 지반상태 등 현장 여건에 따라 안전을 확보할 수 있는 범위에서 개별적으로 결정된다.

-신축 당시의 구조도면이 없는 경우 수직증축 허용대상에서 제외하는 이유는?

▲구조도면이 없는 경우에는 기초·파일 등의 상태파악이 어려워 정밀한 구조보강을 통한 안전 확보가 곤란하므로, 허용대상에서 제외하기로 했다.

전문가 T/F 논의결과, 구조도면이 없는 경우 기술적인 한계 등으로 완벽한 도면 복원이 어렵다는 점도 고려했다.

-구조도면 보유여부의 확인을 원하는 주민은

▲관리사무소나 지자체, 해당 건축물을 설계·시공한 건축사무소, 구조설계사무소, 건설회사 등에서 확인 가능하다.

-세대수 증가범위를 5% 확대한 이유는? 도시과밀 측면에서 문제는 없는지?

▲리모델링 사업비에 대한 주민부담 완화를 위해, 세대수 증가범위를 확대할 필요가 있다.

1기 신도시에 대해 세대수 증가(15%)에 따른 도시과밀 영향 등을 분석한 결과, 가구당 인구감소로 상하수도·공원·녹지 등 기존 기반시설에 대한 추가부담은 미미할 것으로 예상된다.

또 지자체별 리모델링 기본계획 수립 및 도시계획심의 등을 통해 도시과밀 방지가 가능하다.

-수직증축 허용시 일시집중 등 전세난 방지방안은?

▲지자체별로 리모델링 기본계획을 수립해 계획기간내 단계별·권역별 인허가 물량 등을 관리하여 일시집중을 방지할 계획이다.

한편 특정지역에서의 리모델링 사업 과다집중으로 전세난 등 주거불안이 현저히 우려되는 경우에는, 국토부장관이 지자체장에 대해 리모델링 허가 시기 등을 조정하도록 요청하는 등 일시집중 문제를 최소화할 수 있는 근거를 마련했다.

-세대당 증축면적은 늘릴 필요가 없는지?

▲최근 소형주택 선호 등으로 전용면적을 늘리고자 하는 수요가 적은 점 등을 감안해 세대당 증축가능 범위는 현행수준(85㎡이하 주택은 기존면적의 40% 이내, 85㎡초과는 30% 이내)을 유지하는 것이 바람직하다.

-안전진단을 두 번 실시하는 이유는?

▲주민이 거주하고 있는 상태에서 수직증축 허용범위 결정, 구조안전성 확인을 위해 현장에서 육안·비파괴 검사 등을 실시(1차)하고,

주민 이주 후 내장재를 철거한 상태에서 구조도면 내용 확인, 구조 상세진단 등을 위한 안전진단(2차)을 추가로 실시할 필요가 있다.

-전문기관 안전성 검토를 두 번 실시하는 이유는?

▲본격적인 사업추진전에 수직증축 범위의 타당성 및 구조계획의 적합성을 사전에 평가(1차)하고, 조합은 안전이 검증된 결과를 통해 사업 규모 및 추진여부 결정 가능하다.

사업계획승인시 제출된 실시설계도서의 구조 적합성, 보강공법의 안전성을 최종 평가(2차)하기 위해 두 차례 검토가 필요하다.

다만, 전문기관 검토에 따른 사업 지연을 방지하기 위해, 검토 기간을 제한할 계획(시행령 규정)이다.

-안전진단과 전문기관 검토는 무엇이 다른지?

▲안전진단은 대상 건축물의 구조 등 상태를 진단하기 위해 현장에서 각종 검사를 실시하는 것이며,

전문기관 검토는 안전진단 결과를 바탕으로 구조기술자가 설계한 구조설계·보강방법 등의 타당성을 검토하는 것으로 차이가 있다.

-리모델링 기본계획 수립이 지연될 경우 사업 추진에 지장이 우려되는데, 대책은?

▲리모델링 기본계획 관련조항은 다른 개정사항(수직증축 범위 등)과 달리 공포 후 즉시 시행하여 수립 이전의 공백을 최소화할 계획이다.

또한 기본계획 수립 이전이라도 새로운 법률에 따라 조합설립·안전진단 등의 절차는 이행될 수 있도록 했다.

-수직증축이 실제 가능해지는 시점은?

▲법령 시행전이라도 리모델링을 원하는 주민은 수직증축 허용에 따른 사업성 검토나 조합설립 동의서 징구 등 절차를 진행할 수 있다.

법 시행후 조합이 설립된 경우 1~2년후에는 사업계획승인을 받을 수 있을 것으로 예상된다.

-수직증축 리모델링의 장점이 있는지? 큰 장점없이 안전에 위해만 될 경우 허용하지 않는것이 바람직하다고 보는데

▲수직증축 허용시 수평·별동증축에 비해 세대수 증가가 용이해, 주민의 사업비 부담 감소로 리모델링 활성화가 가능하다.

이 경우, 공동주택 노후화로 인한 문제점을 일시에 해결해 주민불편을 조기에 해소하고 주택의 성능개선이 가능해지며, 내진성능 향상, 균열 등 보수·보강으로 주택의 장수명화도 가능하다.

-주민의 사업비 부담이 어려워 수직증축 리모델링이 곤란한 단지는 대안이 없는지?

▲사업비 부담이 어려워 수직증축 리모델링 추진이 곤란한 단지에 대해서는, 주민 불편사례를 선택적으로 개선하는 ‘맞춤형 리모델링’을 시행할 수 있도록 지원할 필요가 있다.

정부는 불편사례별 리모델링 유형, 공법 및 단가정보 등 주민이 참고할 수 있는 맞춤형 리모델링 가이드라인을 배포할 예정이다.

-수직증축 리모델링에 대한 정부의 입장이 바뀌게 된 배경은?

▲노후 공동주택 주민의 생활불편 해소를 위해 리모델링 필요성이 제기되면서 수직증축에 대한 요구도 지속적으로 증가해 왔다.

정부는 2012년 1월부터 리모델링 활성화를 위해 안전에 우려가 없는 수평·별동 증축을 통해 세대수 증가를 허용했다.

그러나 주민간 이해관계 차이 등으로 수평·별동증축이 활성화 되지 않아, 세대수 증가를 위한 수직증축 요구가 여전히 지속 제기됐다.

이에 정부는 시장의 수요를 수용하되, 도면 미보유 등 그간 제기된 안전상 우려를 발생시킬 수 있는 경우는 원천적으로 배제하는 범위에서 수직증축을 허용하게 된 것이다.

구조도면이 없는 경우에는 건축물의 기초 등에 대한 상태파악이 어렵고 완벽한 복원에 한계가 있어, 수직증축이 허용되지 않는다.

노후 공동주택의 경우 기초 등 보강공사가 어려운 점을 감안해, 기초·벽체 보강 등을 통해 안전성 확보가 가능한 범위인 2~3개층 이내로 수직증축 범위를 제한했다.

한편, 현행 구조안전 심의로는 면밀한 안전성 검토가 부족해 건설기술연구원 등 전문기관의 검토, 시공시 구조설계자 참여 등 안전성 확보를 위해 절차를 개선했다.