[뷰앤비전]중대형 주택시장의 네 가지 리스크

허윤경 건설산업연구원 연구위원

4ㆍ1 부동산 대책 이후 주택시장은 긴 하락세를 마감하고 상승세로 돌아서며 시장 회복에 대한 기대를 갖게 하고 있다. 그러나 국민주택 규모 이상의 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 아파트의 어려움은 지속되고 있다. 이렇다 보니 수도권 주택시장 침체의 상징 키워드로 통할 정도다.

현재 수도권 중대형 시장의 어려움은 크게 4가지 리스크로 정리할 수 있다. 먼저 큰 폭의 가격 하락이다. 60일의 신고 기간이 존재해 신속성이 떨어지나 실제 시장 상황을 반영하는 아파트 실거래 가격 지수를 확인하면 명확하게 드러난다. 2013년 1월 수도권 아파트 실거래 가격 지수는 12개월 만에 상승했으나 중대형 아파트는 하락세가 지속되고 있다. 4ㆍ1 부동산 대책의 효과 등을 고려할 때 중소형을 중심으로 수도권 아파트의 가격 안정세가 이어질 것으로 예상된다. 그러나 수도권 중대형 아파트 시장 상황은 다르다. 중대형(85~135㎡ 이하) 아파트는 최고점(2008년 5월) 대비 17.1% 하락했고 대형(135㎡ 초과) 아파트는 최고점이던 2007년 1월 대비 29.2% 하락했다. 더욱 우려스러운 것은 중소형 아파트와 달리 중대형 아파트의 낙폭이 오히려 확대되는 양상이다.

둘째, 거래경색의 장기화다. 지난 1분기 수도권의 주택 매매 거래량은 예년 대비 절반 수준에 불과하며 전년에 이어 거래 감소세가 이어지고 있다. 더욱이 중대형 주택 거래량은 2007년 들어 2006년의 절반 수준으로 감소한 이후, 6년 이상 회복되지 못하고 침체가 장기화되고 있다. 거래경색 기간이 중소형에 비해 더욱 길어 소유자들의 어려움은 극심하다.

셋째, 중대형 주택의 분양시기 연기 및 물량의 누적이다. 2013년 분양 예정 물량은 호황기를 넘어서는 수준으로 집계되나 분양 시기 및 규모를 정하지 못한 물량이 절반에 달해 실적은 크게 미치지 못할 것이다. 이렇게 집계치와 실적치의 극심한 차이는 분양 시기를 정하지 못하고 지연시킨 물량이 누적되어 있기 때문이다. 분양 시기를 지연시킨 물량의 다수가 중대형이며, 4ㆍ1 부동산 대책 이후 분양 시기 지연 현상은 더욱 심화될 것이다. 또한 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실의 주요한 원인이 호황기 때 매입한 중대형 중심의 택지인 점을 고려하면 PF 부실 처리를 더욱 어렵게 할 것이다.

넷째, 중대형 아파트가 주택 금융 부실을 주도하고 있다는 점이다. 최근 3년간 수도권에서 분양된 물량 중 중대형 물량 비중은 17.6%에 이른다. 특히 주택 경기의 침체가 극심한 경기 수원시, 용인시, 김포시, 남양주시, 화성시, 파주시, 인천 연수구에서 최근 3년 동안 각각 2000가구 이상의 중대형 물량이 분양됐다. 금융감독원에 따르면 2013년 2월 집단 대출 연체율은 1.99%까지 상승하여 조사 이래 가장 높은 수치를 기록하였다. 결국 시장침체가 극심한 수도권 외곽 지역의 중대형 물량이 집단 대출 연체율을 주도했을 개연성이 상당히 높다.

이렇듯 중대형 시장은 기존 주택시장, 재고 주택시장에서 가격, 거래, 금융 등 전방위적인 리스크를 안고 있다. 그러나 4ㆍ1 대책의 국회 통과 과정에서 6억원 이상 중대형 주택이 혜택에서 제외되면서 침체 상황이 심화될 개연성이 높아 보인다. 따라서 수도권 중대형 주택시장을 위한 추가적인 배려가 절실하다. 중대형 주택이 교체수요자들의 상품임을 고려할 때 교체수요자들을 위한 세제 및 금융지원 정책이 추가돼야 할 것이다. 현재 연말정산 시 장기주택저당차입금 이자상환공제 대상 주택은 85㎡ 이하의 취득 당시 3억원 이하 주택으로 한정하고 있으나 상향 조정이 필요하다. 또한 한시적 2주택자를 위해 탄력적 금융규제 완화도 검토 가능할 것이다. 그리고 중대형 주택 공급을 위한 기매입 택지를 갖고 있는 공급자를 위한 지원도 검토해야 한다.

지금 우리는 긴 침체의 끝에 수도권 주택시장의 회복을 오매불망 기다리고 있다. 회복의 징조는 소형 주택시장이 아니라 수도권 주택시장 지표상품인 중대형 주택시장에서부터 시작될 것이다. 수도권 중대형 주택시장을 위한 정책적 지원을 기대한다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원