"분당선 개통에 전세 '수천만원' 뛴 그 동네"

[박상언의 부동산재테크]신역세권, 투자는 금물.. '편리성·실수요' 접근을

[박상언 유엔알컨설팅 대표]새롭게 개통되는 지하철과 철도노선 주변 수혜지역에 관심이 몰리고 있다. 지하철과 철도노선 개통으로 도심권 진입이 한층 편리해지는 것은 물론 교통난 해소에도 큰 도움이 될 것으로 전망되기 때문이다. 여기에 새롭게 역세권 입지를 갖추게 돼 부동산 경기 상승 땐 가격 상승도 기대해 볼 수 있다.

◆가격 상승 기대보다는 편리성을 우선해야 = 부동산 침체기에 교통여건 개선만큼 좋은 호재가 없다고 해도 과언이 아니다. 최근 합동분양이 이뤄졌던 화성 동탄2신도시에서도 교통여건이 분양 성패를 좌우한 바 있다. 전문가와 수요자들 모두에게 교통 여건이 가장 뛰어나다고 평가 받은 '동탄역 우남퍼스트빌'이 평균 9.26대 1의 가장 높은 청약경쟁률을 기록했다.

특히 전철역과 바로 인접한 초역세권 분양단지들이 주택시장 침체에도 인기가 여전해 관심이 모아지고 있다. 초역세권 단지는 교통이 편리한 입지적 장점으로 실수요자들의 관심 대상 1순위인 데다 불황기에 하락폭이 적고 시장회복 때는 상대적으로 탄력이 높은 특징을 지녔다.

이런 장점 때문에 분양시장에서도 역세권으로 변모할 지역은 변함없는 인기를 구가하고 있다. 실제 분당선과 지하철3호선 더블역세권인 '래미안 도곡진달래'는 평균 5.9대의 1의 청약경쟁률로 1순위에서 마감하는 등 전철역까지 걸어서 5분 거리의 초역세권 분양단지들은 불황에도 강한 모습을 보이고 있다.

이에 더해 정부가 9·10 주택거래 활성화 대책에 따라 취득세와 양도소득세 감면이란 특단의 대책을 내놓은 것도 교통호재지역의 진입비용을 낮추는 데 큰 도움이 될 것으로 보인다. 정부는 이번 대책에서 올해 연말까지 12억원 이하 주택을 구입할 경우 기존 취득세를 50% 감면하기로 했다. 또 올해 말까지 미분양을 구입할 경우 5년간 발생하는 양도차익에 대한 양도소득세를 전액 감면해주기로 해 침체된 분양시장에 숨통이 트일 전망이다.

◆투자 보다는 실수요 위주로 접근하라 = 일반적으로 지하철 연장이란 특급 개발호재가 발표되면 시세가 급격하게 뛰는 경향이 있다. 이 때문에 주변시세와 비교해 저렴한 가격에 매입해야 시세차익을 누릴 수 있다.

또 수도권 부동산시장 침체 속에 지하철 개통 효과가 예전만 못하기 때문에 투자보다는 실수요 위주로 접근해야 한다. 실제 7호선 연장으로 수혜가 점쳐졌던 신중동역 인근인 부천시 원미구 중동 일대는 매물이 쌓여 있는 실정이다. 막상 개통을 앞뒀지만 매물이 쌓이면서 예전 상승분을 반납하는 분위기가 연출되고 있는 것이다.

아파트가 몰려 있는 성동구 서울숲역 주변은 분당선 연장에도 급매물이 쏟아지면서 매매가가 오히려 하락하고 있다. 예전에는 지하철 계획이 발표되고 착공, 개통 시점마다 아파트값이 크게 올랐는데 매매가는 오히려 하락하고 전세난으로 인해 전세가격만 오르고 있는 실정이다.

분당선 개통 이후 강남과의 접근성 개선으로 성수동 일대 전셋값은 크게 올랐다. 서울숲역 도보 5분 거리에 있는 동아 아파트 전용 105㎡는 9월 초보다 3000만~4000만원 가량 올랐다. 강남권 아파트 전셋값에 부담을 느낀 세입자들이 분당선 선릉~왕십리 구간의 개통을 염두에 두고 전셋값이 비교적 저렴한 성수동이나 행당동으로 옮긴 것으로 풀이된다.

지하철 연장노선 주변 부동산 매입 시에는 착공된 이후 장기간 시간이 소요되는 프로젝트이기 때문에 가격상승 기대보다는 중장기적인 편리성과 실수요를 고려해 매입해야 한다는 점을 명심해야 한다.