서울시 재건축·재개발 평형 新데드라인… ‘5:4:1’

[아시아경제 배경환 기자] 재개발ㆍ재건축 등 정비사업의 주택공급 정책에서 소형주택이 더욱 강조되며 공급이 확대된다. 소형(60㎡이하)과 중형(60~85㎡), 대형(85㎡초과) 공급비율이 '5:4:1'로 변모될 전망이다. 현재 기준인 2:4:4와는 판이하게 다르다. 박원순 서울시장이 강조하는 소형 주택 공급 확대방안이 실현되고 있는 것으로 분석된다.

25일 서울시가 발표한 뉴타운 실태조사 결과를 살펴보면 추정분담금 산출을 위한 정비계획은 '5:4:1'의 주택평형비율에 맞춰 계산됐다. 2:4:4로 규정된 서울시 조례를 60㎡이하 소형비율을 30% 늘린 대신 85㎡초과 대형비율을 그만큼 줄인 것이다. 시가 실태조사를 완료한 곳은 도봉구 창동 북측1권역, 성북구 정릉동 북측2권역 등 8개 구역이다.

지난 9월 서울시 도시계획위원회에서 소형평형 비율 30%에 따른 재건축 정비안 통과를 받아낸 개포주공4단지 전경 /

해당 주민에게 분담금과 건축 시뮬레이션을 제공하고자 도시ㆍ주거환경 정비 기본계획 등 관련법을 근거했다는게 서울시의 설명이지만 소형비율 만큼은 시장상황과 정책방향을 그대로 반영했다.

실제 서울시는 건축 시뮬레이션 과정에서 '건립세대수 최대 확보'라는 큰 틀에 맞춰 진행했다. 용도지역은 기본계획상의 용도지역을 그대로 적용했지만 기본계획상의 계획 용적률과 층수ㆍ주변여건 고려시 용도상향 없이 정비가 어렵다고 판단될 경우에는 용도지역을 1단계 상향했다.

건축물 높이 역시 기본계획상 층수를 기준으로 도시계획조례에 따라 완화 규정을 적용했다. 특히 촉진계획에서 층수가 정해지지 않은 존치관리구역은 건축물 최대높이에 맞춰 용도ㆍ층별 평균높이를 적용해 최대 층수를 계획했다. 이밖에 토지이용계획에는 용도지역, 층수, 기반시설, 용적률, 국공유지 무상양도 등을 포함하고 건축계획을 통해 임대주택 공급비율, 건립 세대수를 반영하는 등 일반 심의기준을 적용해 시나리오를 짰다.

반면 실태조사 과정에서 반영된 주택규모별 공급비율을 살펴보면 박 시장의 소형평형 확대안을 찾아볼 수 있다. 소형 선호도가 높아지는데다 중대형 미분양으로 인한 조합 피해를 감안해 '소형 50%'를 적용한 것으로 풀이된다.

'5:4:1' 기준이 실태조사 과정에서만 적용될 뿐 평형 의무비율이 바뀌는 것은 아니라는게 서울시의 입장이지만 최근 평형대 조정을 통해 개발이 확정된 사업장을 보면 해석이 달라진다.

예컨대 강남권 재건축 단지들은 올초 도시계획위원회 소위원회의 '소형 50%' 발언으로 홍역을 치른 뒤 '30%'선으로 낮춰진 반면 강북권은 50%가 공론화됐다. 용적률 상향이라는 당근을 내세운 서울시의 유도책으로 이제는 조합 스스로 소형확대에 나서는 분위기다.

지난 몇 개월새 고시된 정비계획 변경안만 살펴봐도 제기1주택재건축구역, 신정2재정비촉진구역을 비롯해 마포구 아현뉴타운내 염리3구역과 서대문구 가재울뉴타운내 가재울7구역 등 모두 조합 내부에서 소형주택을 늘리겠다고 결정한 경우다.

한 대형건설사 관계자는 "이번 5:4:1 적용으로 남은 실태조사지도 50%에 맞춰 사업성을 분석할 수밖에 없게 됐다"며 "최근 조합원들의 소형 선호형상에 맞춰 현재 정비사업을 진행 중인 사업장에 무언의 룰로 적용될 가능성이 높다"고 전했다.

배경환 기자 khbae@