"주택가격 상승은 투기적 대출수요 때문"

[아시아경제 조강욱 기자] 주택가격이 상승하는 것은 일정 부분 투기적 대출수요에 의해 견인됐다는 연구결과가 나왔다.

이에 따라 최근의 부동산시장 침체를 살펴보면 투기적 대출수요를 통한 주택구매력이 소진되었다는 점에서 버블해소과정을 거치고 있는 것으로 풀이된다.

6일 농협경제연구소 송두한 금융연구실장의 '가계의 대출행태 분석을 통한 주택 버블주기 진단과 시사점' 보고서에 따르면 국내 주택경기는 생애주기(life-cycle)와 유사한 버블 순환주기(생성, 확장, 소멸)가 존재하는 것으로 분석됐다.

주택이 가계 자산의 대부분을 구성하는 우리나라의 경우, 1998년 외환위기 이후 주택가격 상승에 대한 기대가치가 반영되면서 주택가격이 가파르게 상승한 경험이 있다.

특정 기간 동안에 높은 가격상승률을 보인 점은 '생성-확장-소멸'의 버블주기(boom-burst price cycle)가 주기적으로 반복될 수 있음을 시사한다.

주택의 기초가격 상승과 버블생성에 따른 추가적인 가치 상승이 동일한 수준에서 형성되면 그 안에서 차익거래(arbitrage transaction) 기회가 없기 때문에 이를 합리적 버블로 해석된다.

우리나라에서도 일부 연구들은 1990년대 중반까지의 가격상승을 합리적 거품으로, 외환위기 이후 아파트를 중심으로 한 가격급등을 투기적 버블로 인식할 수 있다고 주장한 바 있다.

보고서에서는 금리이론에 기초해 가계대출을 합리적 대출요소(금리행태에 따른 대출)와 비합리적 대출요소(투기적 대출수요)로 분류한 후 가계의 투기적 대출 행태가 주택가격의 추가 상승에 미치는 영향을 분석했다.

실증분석 결과, 2000년 이후 주택가격 상승은 일정 부분 투기적 대출수요에 의해 견인된 측면이 있으며, 이를 버블로 인지할 경우 국내 주택경기는 생애주기(life-cycle)와 유사한 버블 순환주기(생성, 확장, 소멸)가 존재하는 것으로 나타났다.

특히 최근의 금융위기 이후 구간을 살펴보면, 저금리 기조가 지속되고 있음에도 투기적 대출수요를 통한 주택구매력이 소진되었다는 점에서 버블해소과정을 거치고 있는 것으로 분석된다.

버블조정은 실수요가 부진한 가운데 투기적 수요마저 위축되는 수요충격(demand shocks)의 영향으로 나타나는 현상이며, 이러한 버블해소 국면은 가계의 부채축소과정을 거치면서 진행될 것으로 예상된다.

버블주기의 실증적 분석에 기초해 국내 주택경기 흐름을 진단한 결과, 가계의 합리적 대출행태는 주택경기가 버블해소 국면을 마무리하고 다시 상승사이클로 전환하기 위한 선결조건으로 작용할 것으로 분석된다.

송 실장은 보고서에서 "'저금리 기조-가계대출 위축 국면'(비합리적 대출행태)이 '저금리 기조-가계대출 확대 국면'(합리적 대출행태)으로 전환되는 시점에서 국내 주택경기는 상승사이클에 진입할 것으로 예상된다"고 말했다.

조강욱 기자 jomarok@