[박상언의 부동산재테크]건설사 연쇄 부도…'분양대금 안전할까'

분양보증 장치가 된 아파트는 기본적으로 안전, 파격적 계약조건은 일단 의심해야

[박상언 유앤알컨설팅 대표]건설사 부도가 잇따르면서 아파트 분양 계약자들이 불안해하고 있다. 하지만 시공사 부도에 대비해 민간이 20가구 이상 분양하는 공동주택은 의무적으로 주택분양보증을 받도록 돼 있어 완공 전에 부도가 나더라도 계약자들은 큰 피해를 보지 않는다. 막연히 불안해 할 이유가 없다는 얘기다.

그렇다고 아예 피해가 없는 것은 아니다. 건설사가 법정관리를 신청하면 법원이 이를 받아들일 때까지 일정기간 공사가 지연돼 입주가 지연될 수 있다. 이런 경우 분양 계약자들은 입주 지연에 따른 지체보상금을 사업자(시행사)에게 요구할 수 있다.

구조조정 대상 업체의 분양계약자도 이미 납부한 계약금과 중도금은 모두 보호받는다. 워크아웃 업체는 직접적인 대한주택보증의 분양보증 사고처리 대상이 아닌 만큼 이들 업체가 분양한 아파트의 분양 계약자는 정상적으로 분양대금을 납부하면 된다. 다만 자금관리를 위한 계좌변경 등의 안내통지가 있을 경우에는 반드시 변경된 분양대금계좌로 납부해야 한다.

입주자모집공고에서 정한 납부기간 이전에 입주금(중도금·잔금)을 납부한 경우 사고가 발생하면 모집공고상 사고일 후에 해당하는 입주금은 보증대상에서 제외되므로 피해를 입을 수도 있다. 따라서 입주금은 모집공고에서 정한 날짜에 납부하는 게 좋다.

◆분양보증 사고처리 기준 = 구조조정 대상 업체의 사업장 공사가 지연돼 실행공정률과 예정공정률이 25% 이상 차이가 나면 보증사고로 처리 후 대한주택보증에서 분양 계약자에게 향후 진행사항 등을 별도 통지한다.

실행공정률이 75%를 초과한 상황에서 정당한 사유 없이 6개월 이상 지연돼 보증채권자가 보증이행을 청구한 경우도 포함된다. 시공사의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속돼 보증채권자가 보증이행을 청구한 경우도 있다.

분양보증이행은 공사를 계속해 입주를 보장하는 것이 원칙이며, 분양 계약자의 3분의 2 이상이 환급이행을 원하는 경우에는 그동안 납부한 분양대금을 되돌려준다. 사업주체 또는 시공사가 정상적인 사업수행이 가능하거나 회생절차를 개시한 경우 대주보의 관리 하에 공사를 계속할 수도 있다. 하지만 공사비 대신 받은 대물분양아파트, 허위계약, 대출받은 중도금 등의 이자, 옵션비용 등은 분양보증 대상에서 제외된다.

◆건설사부도시 보증사고 처리내용과 이행방법 = 부동산 불황이 깊어질수록 할인과 금융조건이 좋은 미분양 아파트를 고르는 데 있어 시행사와 시공사의 재무건전성을 꼼꼼히 체크해야 한다. 건설사들이 부도나기 전 마지막 몸부림으로 미분양주택 분양 조건을 파격적으로 바꾸는 경향이 있기 때문이다. 계약금 정액제, 중도금 무이자는 기본이고 입주 이후에도 일정금액 이상 오르지 않으면 차액을 보상하는 프리미엄 보장제를 대대적으로 실시한다.

분양률이 일정 수준 이상 돼야 공사를 진행하는 데 필요한 공사대금을 금융권에서 조달할 수 있기 때문이다. 하지만 아무리 좋은 분양조건이라도 건설사가 퇴출되면 계약자들은 피해를 입을 수밖에 없기 때문에 주의해야 한다.

회사가 법정관리나 워크아웃을 신청했다고 모두 보증 보험 혜택을 받을 수 있는 건 아니다. '사고사업장'으로 분류돼야 보증 보험 혜택을 받을 수 있다. 부도가 났더라도 법원이 해당 건설업체의 법정관리 신청을 받아들이면 사고사업장으로 지정되지 않는다. 법정관리 결정은 법원이 해당 건설업체가 회생 가능성이 높다는 판단이어서 아파트 공사에 무리가 없기 때문이다. 반면 법원이 파산을 결정하면 곧바로 사고사업장이 된다.

다만 법원이 법정관리 여부 등을 결정하는 기간(보통 1~2개월)에는 공사가 중단될 가능성이 높기 때문에 사고사업장 지정 여부와 상관없이 입주 지연 등의 피해가 생길 수도 있다. 또 계약자들이 분양 대금 환급이 아니라 공사 이행을 결정할 경우 새 시공사를 찾기까지 공사가 중단될 수 있다. 이에 따라 입주가 당초 예정보다 1~2개월 정도 지연될 가능성도 있다.

◆분양상가도 건설사 검증 필수 = 상가는 공사 중단 등 문제가 생길 가능성이 더 높기 때문에 면밀히 검증해야 한다. 공사가 중단되면 새로운 시공사가 선정될 때까지 분양 시기가 무기한 연기된다. 주택법 적용을 받는 아파트와 달리 상가는 법적 보증 의무가 미약해 투자자 피해가 염려된다. 상가를 지을 때는 부도를 대비해 신탁계약, 분양보증, 연대보증 가운데 하나를 반드시 가입해야 한다. 하지만 연면적 3000㎡ 이하 중소형 상가에는 이 조항이 적용되지 않는 등 주택에 비해 안정성이 많이 떨어진다.

부도 사업장이 새로운 시공사를 찾더라도 여전히 문제는 존재한다. 기존에 맺었던 계약조건을 새로운 시공사가 승인할지 여부도 불투명하다. 수익형 부동산 열풍을 타고 상가 투자에 무작정 뛰어들기 전에 시공사의 재무 건전성과 분양신고필증, 분양보증 여부 등을 반드시 확인해야 한다. 과거 한신건영의 부도로 일산 화정 한신에리어타워, 파주 금촌 아이맥스타워 등이 공사 중단의 후유증을 앓는 등 시공사의 부도로 인해 투자자의 피해가 적지 않았다.

◆'부도브랜드' 주홍글씨는 여전히 남아 = 대한주택보증에 의해 시공사 교체, 현금 청산 등 계약자들의 피해는 최소화되겠지만 부도건설사가 지은 아파트라는 좋지 않은 이미지는 계속 따라다니는 것은 피할 수 없다. 향후 부동산 가격에 따른 시세차익을 기대할 때 부도난 아파트라는 이미지로 인한 재산상 손실은 계약자가 온전히 부담해야할 몫이다.