[2012 MONEY EXPO 불황을 뚫어라]“임대 수익형 부동산 다양한 분화에 주목하라”

보험사별 하반기 투자기상도 ③ | 장경철 상가114 이사

ⓒ이코노믹리뷰 이미화 기자

“수익형부동산 상품의 범위가 확대되고 있습니다. 이 때문에 다변화된 상품으로 하반기에는 강세를 나타낼 것으로 예상됩니다."

상가114 장경철 이사가 바라본 하반기 수익형 부동산 시장은 ‘다변화’다. 지난 2년간 1~2인 가구 증가로 오피스텔과 도시형 생활주택이 강세였다면 하반기에는 비즈니스호텔, 레지던스 등이 최대 수혜자로 꼽았다. 여기에 정부의 1인 창조기업을 지원하는 소형 오피스 약진도 예상했다.

“오피스텔은 서울 강남권과 마포 등 신규 공급이 충분해졌고 세종신도시에서도 좋은 성적을 보였습니다. 도시형 생활주택의 경우 수도권의 경우 공급 논란이 일면서 지역별로 분양 성적 양극화 현상을 보였죠. 하지만 투자 수요가 몰리면서 분양가격과 매매가격이 올랐고 단기간 공급도 늘어 실질적인 임대 수익률은 오히려 낮아지는 양상을 보이고 있습니다. 투자할 상품과 입지를 고르는 투자자들의 눈길이 더욱 매서워진거죠.”

하반기에는 임대 수익형 부동산 인기는 계속되지만 공실량이 급증하는 지역을 시작으로 열기가 둔화되거나 침체기가 시작될 것으로 전망했다. 다만 베이비부머 세대의 은퇴가 시작되면서 수요자는 갈수록 증가하고 있어 관심도는 여전할 것으로 내다봤다. 상가나 오피스 등 상업용 부동산이 주목할 대상이다.

“상권이 활발히 형성된 지역이나 신도시, 택지지구 중에서도 인기지역에 관심도가 집중될 것으로 보입니다. 특히 하반기에는 입주가 마무리에 접어든 광교 신도시와 서울 강남 보금자리에서 상가 공급이 예정돼 있는데 이들 지역은 입지적 장점과 함께 민간상가 대비 낮은 분양가에 공급되는 공공상가인 만큼 치열한 경쟁이 예상됩니다.”

오피스텔의 경우 소형 평형에 대한 관심이 높다. 장 이사는 신축 오피스텔보다 가격이 저렴하고 임대 수익률이 높은 노후화된 단지가 인기 상품으로 부상할 것이라고 내다봤다. 특히 1인 창조기업 등 정부지원이 강화되고 있기 때문에 소액투자로 가능하기 때문이다.

“평균 임대 수익률이 낮고 가격이 높은 강남, 분당, 고양 일산 등 일부 지역에서 이미 이러한 움직임이 감지되고 있습니다. 다만 이러한 노후화된 단지를 투자하려면 투자할 단지의 주변으로 공급량이 얼마나 증가할지 따져봐야 합니다.”

주택 임대사업자 전환 등록에 따른 실질 세후 수익률의 하락 여부를 따져보고 전환 시기나 처분 여부를 결정하는 등 투자전략을 세워야 한다. 신규 공급량이 증가율의 추이를 지켜봐야 한다는 분석이다. 현재 신규 오피스텔 공급이 크게 증가하고 있어 공실 위험을 충분히 예상해야 한다고 조언했다. 이런 위험성을 줄이는 방법 가운데 하나로 경매를 추천했다.

“경매를 통해 투자하는 것도 하나의 방법입니다. 경매를 통해 시세보다 싸게 매입하면 임대 수익률도 높아질 뿐 아니라 시세 차익도 가능한 거죠.” 비즈니스호텔과 레지던스도 하반기에 주목할 상품으로 꼽혔다. 외국 관광객이 증가하면서 향후 2~3년동안 강세가 예상됐다.

“현재 호텔이 수요가 모자라 도심 상가빌딩과 쇼핑몰 심지어는 모텔까지 비즈니스호텔로 리모델링하고 있는 중입니다. 리츠 등을 통해 투자하는 사례도 늘고 있어 하반기에 지켜볼 상품입니다.”