우르르 몰리는 강남 재건축 아파트 경매 조심

[불황기 수익형 부동산 투자, 잘 따져보세요]

'묻지마 베팅'이 묻지마 수익

[아시아경제 진희정 기자]#지난 4월 서울지방법원 경매에 나온 강남의 한 재건축 아파트에는 투자자들이 대거 몰렸다. 조만간 재건축이 될 거란 소식이 들려온 탓이다. 치열한 경쟁 탓에 당초 생각한 금액보다 2000만원 이상 비싼 7억5000만원에 낙찰을 받은 B씨. 이 가격은 감정가 대비 90% 수준이었다. 그러나 최근 힘이 쭉 빠지는 느낌이다. 재건축 소문이 잠잠해지고 가격이 계속 떨어져 낙찰받은 가격으로 팔기 힘들다는 중개업소의 말을 들어서다.

강남 재건축 아파트 가격 약세가 지속되면서 경매시장에 투자자들이 몰리고 있다. 지난달 초 서울지방법원 경매에 나온 송파구 가락 시영아파트 56㎡에는 응찰자가 37명이나 몰렸다. 결국 이 주택은 감정가 6억5000만원의 98% 수준인 6억3732만원에 낙찰됐다. 감정가 8억3000만원인 강동구 둔촌주공 104㎡는 7억6000만원에 낙찰돼, 낙찰가율 91%를 기록했다.

28일 경매정보업체 지지옥션에 따르면 올 들어 5월까지 서울시내 일반 아파트 경매 낙찰가율은 70% 후반대인 반면 강남 재건축 추진 단지들은 이보다 10%포인트 높은 85%를 웃돌고 있다. 하유정 연구원은 "최근 재건축 아파트가 경매시장에서 높게 낙찰되고 있다"며 "강남3구의 주요 재건축 아파트 경매 사례를 분석한 결과 평균 낙찰가율은 86%였다"고 말했다. 서울 아파트 평균치인 78%보다 높은 것이다. 강남 재건축 아파트값이 금융위기 당시 수준까지 내려가면서 일부 투자자들이 몰린 것으로 분석된다. 전문가들은 지금같은 시세하락기에는 감정가액이 시세보다 높게 책정되는 경우가 있기 때문에 입찰 전에 반드시 시세와 비교를 할 필요가 있다고 지적한다.

비슷한 사례는 더 많다. 지난달 경매에 나온 강남 대치은마 101㎡는 감정가 대비 85.7% 수준인 7억7130에 낙찰됐다. 실거래 가격인 7억8000만원과 비교해 보면 1000만원 가량 낮을 뿐이다. 지난 4월 나온 송파구 신천동에서 나온 진주 아파트는 감정가 6억5000만원 대비 81%수준인 5억2500만원에 낙찰됐다. 현재 시세는 5억8000만~6억2000만원 수준이다. 이마저도 거래가 이뤄지지 않고 있다. 대치동 은마아파트 인근 공인중개업소 관계자는 "강남의 시장상황을 잘 모르는 투자자들이 경매로 들어가서 은마아파트를 사는 것 같다"며 "이곳 거주자들은 경매에 참여하지 않는다"고 말했다. "가능하면 경매보단 급매가 낫고 특히 경매 받은 집은 전세나 월세 내기도 쉽지 않다"는 귀띔도 했다.

경매받은 아파트에 대해서는 세입자들이 숨어있는 권리관계 때문에 보증금을 떼일 수 있다고 우려해 쉽게 들어가지 않는다는 얘기다. 결국 무리하게 대출을 받아 경매에서 낙찰받은 경우 이자 내기에도 급급한 상황을 맞을 수밖에 없다.

무엇보다 최근 경매시장이 과열되면서 '묻지마 배팅'을 하는 투자자들이 늘어나 더욱 주의를 기울여야 할 것으로 지적된다. 감정가는 시세와 거의 비슷한 수준에서 책정되므로 낙찰가율이 90%를 넘는다면 사실상 투자메리트가 없는 셈이다. 경매 부대비용이나 세금 등을 고려한다면 시세보다 훨씬 비싸질 수도 있기 때문이다.

하유정 연구원은 "보통 경매의 감정가가 5~6개월 전에 책정되기 때문에 요즘같은 가격하락시기에는 시세보다 높게 책정되는 경우가 많다"며 "투자를 목적으로 할 경우 재건축 추진단계와 시세를 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다. 오은석 다다재테크 대표는 "낙찰가율이 높을 경우 시세가 급등하는 지역이 아니라면 손해보기 십상"이라며 "현장에서 분위기에 휩쓸려 무리하게 배팅하는 것은 금물"이라고 지적했다.