[김인만의 부동산돋보기]소형아파트로 투자할 수 있다?

[김인만 굿멤버스 대표]임대수익이 목적인 수익형부동산은 오피스텔, 상가 등에서 요즘은 도시형생활주택, 소형아파트로 범위가 넓어지고 있는 형국이다. 은퇴세대 증가로 안정적인 고정수익에 대한 요구가 커지고 있고 글로벌 경제위기와 국내경기침체와 더불어 부동산시장까지 얼어붙으면서 시세차익이 목적인 투자형부동산보다는 안정적인 월세수익이 가능한 수익형부동산에 대한 관심이 커지고 있어서다. 소형아파트마저 수익형부동산 범위에 포함되는 추세다.

2006년까지는 아파트 중대형이 인기를 끌면서 중대형과 중소형의 격차는 벌어졌고 더 이상 중소형은 투자가치가 없다는 것이 당시 대세였다. 재테크 서적도 모두 중대형이라고 했다. 하지만 2007년부터 중대형은 꺾인 반면 중소형이 움직이기 시작했다. 지난해까지는 중소형의 상승이 대세가 됐고 중대형과 중소형의 격차는 많이 줄었다. 오히려 평당가격으로 보면 중소형의 평당가격이 더 높은 역전현상이 벌어지기도 했다.

영원한 상승은 없듯 작년 가을부터 중소형도 거래량이 줄어들고 매매가격 상승도 꺾이면서 중소형 대세도 이제는 흔들리는 모습이다. 투자목적으로 전세를 끼고 중소형 아파트를 구입하는 것은 이제는 무작정이 아니라 옥석을 가리는 선별투자를 해야 한다는 의미다.

하지만 중소형 매매가격의 보합 또는 조정은 임대수익률 관점에서 보면 유리한 점이 있다. 수익률은 투자금액 대비 어느 정도 임대 수익을 얻느냐가 중요한데 최근 몇 년 간 매매가격과 임대가격이 꾸준히 상승했고 2010년과 2011년을 비교해보면 오히려 매매가격 상승률이 더 높아지면서 임대수익률이 소폭 낮아지는 현상까지 보였다. 일산신도시 A아파트 19평형은 5.2%에서 5%로, 산본신도시 B아파트 17평형은 5.5%에서 5.3%로 조정됐다.

2011년과 2012년을 비교해보면 또 다르다. 매매가격이 소폭 조정되면서 다시 2010년 수준의 임대수익률 회복을 보이고 있다. 임대금액은 경기가 어려워도 크게 조정되지 않지만 매매가격은 최근 유럽 경제위기와 침체된 부동산시장을 감안하면 시세보다 더 저렴한 급매물 잡기도 좋은 상황이기 때문에 급매물을 잘 잡으면 임대수익률은 조금 더 높일 수도 있는 상황이다.

보통 소형아파트 임대수익률은 5% 이상이면 무난하고 5.5% 이상이면 괜찮은 수준이다. 6% 이상이면 좋다고 볼 수 있다. 물론 서울보다는 수도권, 수도권보다는 지방으로 갈수록 수익률은 더 잘 나오는 경향이 있다. 하지만 소형아파트의 투자가치가 오직 임대수익률만 있는 것이 아니라 그래도 상황에 따라 시세상승도 가능하기 때문에 목표수준을 어느 정도 레벨에 맞추느냐에 따라 투자전략이 달라질 수 있다.

소형아파트를 선택할 때에는 임대가격 대비 매매가격이 상대적으로 낮아서 수익률이 잘 나오고 수요층도 풍부한 지역을 선택하는 것이 좋다. 특히 소형아파트 수요자들은 교통, 생활인프라를 더 중요시하기에 역세권과 대단지, 생활인프라가 잘 갖춰진 지역의 단지를 선택하는 것이 좋다.

예를 들면 서울에서는 대학가 주변이나 9호선 개통이 되면서 교통이 좋아졌고 인프라 잘 갖춰지고 마곡지구 개발이 예정돼 있는 강서구, 신도시에서는 분당, 평촌보다는 일산, 부천 중동, 상동이나 군포 산본 신도시도 괜찮다. 또한 삼성전자 수요가 풍부한 수원영통, 매탄동 일대나 화성 병점동 일대, LG전자 공장이 있는 오산, 교통 좋고 삼성과 주한미군도 예정된 평택도 괜찮다. 반면 LG LCD 산업단지로 기대가 컸던 파주일대는 당초 기대보다는 다소 못 미치는 상황을 보이고 있다.

지금까지는 일반가정 위주의 월세수요자만 찾았다면 앞으로는 새로운 임대수요를 개발하는 노력도 필요하다. 대학가 주변 소형아파트라면 대학생 한 명은 감당이 안 되지만 대학생 몇 명과 공동계약을 하면 수익률을 더 높일 수 있다. 매매가 2억원에 그냥 월세로 했을 때 보증금 1000만원, 월 80만원 수익률 5% 정도를 받을 수 있었다면 대학생 3명한테 각 방당 보증금 300만원, 월 40만원만 받아도 총 보증금 900만원, 월 120만원 수익률 7%이상의 월 수익을 얻을 수도 있다.

소형아파트가 오피스텔이나 도시형생활주택 등 전형적인 수익형부동산 보다는 수익률이 낮지만 취득세 감면이 안 되고 중개수수료가 높고 임차인 손 바뀜이 잦은 오피스텔의 단점을 극복할 수 있다. 또 대표적인 서민 주거형태이기 때문에 임대수요가 풍부하며 경제불황으로 안전자산에 대한 선호도 높은 상황에서 전세가격 상승으로 수익률 상승을 기대할 수도 있다. 상황에 따라 매매가격 상승으로 인한 시세상승도 가능한 장점이 있어 충분히 관심을 가질 만하다.

하지만 소형아파트 매매가격 상승이 최근 둔화되고 있기 때문에 몇 년 전 상황만 생각하고 '묻지마 투자'를 하는 것은 주의가 필요하다. 반드시 발품을 팔아서 철저한 조사 분석을 하는 것이 가장 중요한 투자기본이라는 점은 잊지 말아야 한다.

김인만 굿멤버스 대표