[김인만의 부동산돋보기]부동산시장 좋아지는 기미?

[김인만 굿멤버스 대표]“부동산시장 그렇게 나쁘지 않다. 좋아지는 기미가 보인다.”

국토해양부 장관이 취임 1주년 기자간담회에서 언급했다는 내용이다. 5·10부동산대책 관련 시장의 반응이 신통치 않다는 평가에 대해 대외적 여건이 좋지 않아 정책효과가 감쇄했다며 하반기 전·월세 시장이 안정되고 매매가도 긍정적으로 갈 것이라는 낌새가 있다면서 한 말이다. 현장에서 느끼는 체감과 달리 장관의 설명은 자신감이 배어있다.

아마도 장관은 미분양 아파트 감소와 주택 거래량 증가를 그 근거로 두고 있는 것 같다. 실제로 지난 4월 미분양주택은 6만1385가구로 4개월 연속 감소세다. 좀처럼 줄지 않던 경기도 미분양은 2만595가구로 올해 들어 1783가구나 줄어들었고 주택거래량 역시 4월 전국 주택거래량이 8만6916건으로 1월 거래량의 5만645건 대비 70%나 늘었다. 서울도 5256건에서 1만353건으로, 경기도 9455건에서 1만8900건으로 크게 상승했다.

미분양 감소가 주택구매수요가 늘어나고 건설사의 부담이 줄며 주택시장 회복의 단초가 될 수 있는 중요한 지표인 것은 맞다. 그러나 이는 부동산시장 침체가 지속되면서 신규분양물량이 크게 급감한 탓에 새롭게 미분양이 늘어나지 않았고 건설사들이 살아남기 위해 분양가 인하 등 미분양 털기 자구노력을 계속하고 있기 때문이다. 미분양은 시간이 지날수록 조금씩 줄어들 수밖에 없다.

주택거래량은 1월 대비 4월이 크게 늘었다. 5·10 대책이 나오기 전까지는 그랬다. 지난해 11월 박원순 서울시장 취임 이후부터 4·11 총선 전까지 거래가 급감했다가 잠깐 회복세를 보였다. 그런데 정부의 '5·10 대책'이 나오면서 다시 거래량은 급감했다. 4월 거래량이 아니라 5월, 6월 거래량을 보면 반짝 4월 거래증가가 반짝 특수였음을 자연스레 알게 될 것이다. 4월 거래량이 늘었다 해도 작년 대비 거래량을 보면 오히려 30%정도 줄어들었으니 말이다.

글로벌 경제 위기 등 국내외 경제 불안까지 감안하면 부동산시장 회복은 더 늦어질 수도 있다. OECD 경제전망보고서에서 올해 한국 GDP 전망치를 기존 전망보다 0.2%포인트 낮춘 3.3%로 전망했고 한국은행도 3.7%에서 3.5%로 낮췄다.

이런 상황에서 좋아지는 기미가 있다는 평가에 어느 누가 동의할지 궁금하다. 강남투기지구 해제, 양도세 혜택 등 5·10대책이 결코 무의미한 대책은 아니지만 매도자에게 지나치게 초점이 맞춰진 대책이라는 점에서 실패한 정책이다. 오히려 양도세 혜택으로 매물만 더 늘어나게 됐고, 총부채상환비율(DTI) 폐지, 취득세 추가감면 등 매수자에게 혜택이 전혀 없었기 때문에 주택거래는 줄어들 수밖에 없다. 현재 부동산시장은 매도자가 아니라 매수자한테 특혜를 주어야 한다. 주택구입을 하겠다는 매수자는 규제대상이 아니라 특혜대상이 돼야 하는 것이 현 부동산시장의 상황이다.