[김인만의 부동산돋보기]수익형부동산 '오피스텔' 투자전략

[김인만 굿멤버스 대표]은퇴세대 증가, 저금리 시대, 불안한 경제상황으로 투자형 부동산 수요가 주춤하면서 수익형부동산 인기가 높아지고 있다. 수익형부동산이라 함은 시세상승보다는 임대수익을 목적으로 하는 부동산인데 이런 수익형부동산 중에서도 오피스텔은 수익형부동산의 대표라 할 수 있다.

오피스텔은 아파트 대비 비교적 저렴한 가격으로 투자문턱이 낮고 고정적인 임대수익뿐만 아니라 지역에 따라서 시세상승도 가능하기 때문에 수익형부동산 중에서 인기가 높아서 침체된 분양시장에서 그나마 선방을 하고 있다.

오피스텔은 임대수익률이 가장 중요한데 통상적으로 6% 정도 나오면 괜찮다고 할 수 있지만 서울에서는 6% 수익률이 나오기는 쉽지 않다. 수도권, 지방으로 갈수록 수익률은 더 높게 나오는 경향이 있어서 관리상의 문제만 아니라면 꼭 서울을 고집할 필요는 없다.

특히 오피스텔은 주택이 아니기에 취득세 감면대상이 안 돼 취득세율이 4%다. 중개수수료도 6억 초과 주택과 동일한 0.9%이하로 협의하게 돼있어서 주택보다 취득비용이 높게 들어간다. 매월 월세를 받다 보니 종합소득세 신고를 해야 하기 때문에 실질 수익률은 더 낮아질 수 있다.

최근 오피스텔이 인기다 보니 매매가 상승과 더불어 분양가 역시 다소 높게 책정되는 경향이 있다. 이에 수익률이 예전만 못하게 나오는 경향이 있으니 지나친 환상을 갖고 접근하는 것은 주의가 필요하다. 실제 최근 분양하는 강남권 오피스텔의 수익률은 4.5% 정도밖에 안 나온다.

공실률도 중요하다. 아무리 수익률이 좋아도 몇 개월 임차인을 못 찾으면 공실 기간만큼 그대로 손실이 발생하기 때문에 수요층은 풍부한지 반드시 확인이 필요하다. 가급적 임대수요가 풍부한 도심, 역세권, 대학가, 업무시설 밀집지역이 유리하다. 새롭게 조성되는 신도시나 택지지구의 경우 인프라가 완성될 때까지 시간이 필요하기 에 초기 임차인을 구할 때 고생할 수 있고 수익률도 다소 낮게 나올 수 있다.

그 외 관리비가 아파트 보다 많이 나오고 임차인의 손바뀜이 자주 일어난다는 점도 감안을 해야 한다. 발전가능성과 더불어 주변 오피스텔 공급이 너무 많이 존재하는지 또는 얼마나 공급 예정인지도 반드시 확인해야 한다. 또한 한 채만 있어도 임대사업이 가능하지만 5년 이상 임대를 해야 하기 때문에 장기적인 계획을 세워야 하며 중간에 팔면 감면혜택을 받았던 세금을 모두 내놔야 한다는 것에도 주의가 필요하다.

건축법상 오피스텔은 주택이 아니라 업무시설로 구분된다. 주택이 아니라는 것은 주택청약 시 주택에 포함되지 않기 때문에 오피스텔을 보유하고 있어도 주택을 청약할 때 아무런 제약이 없다.

세법에서는 오피스텔이 무조건 업무용이 아니라 용도에 따라서 주거용과 업무용으로 구분된다. 오피스텔을 업무용으로 사용하면 부가가치세 매입세액의 환급이 가능하고 양도세용 주택의 수에서도 제외돼 오피스텔과 주택을 각각 보유하고 있으면 주택은 양도세 비과세를 받을 수 있다. 다만 업무용 오피스텔은 주택이 아니기에 1주택 비과세요건을 충족했더라도 양도세 비과세를 받을 수는 없고 일반세율이 적용된다. 오피스텔 임대료에 대해서는 부가가치세와 소득세 납세의무가 발생한다.

오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택의 수에 포함돼 양도세 부과 대상이 된다. 이때 오피스텔과 주택을 각각 보유하고 있으면 1가구 2주택이 돼 주택은 비과세를 받을 수가 없다. 다만 주거용 오피스텔은 주택으로 간주해 1주택 비과세요건을 충족하면 양도세 비과세가 가능하다. 주거용 오피스텔로 임대를 하면 이에 대해서 부가가치세가 과세되지 않는 반면 건축비에 대한 부가가치세 매입세액을 환급받을 수가 없다. 임대소득에 대해서는 소득세 납세의무가 발생한다.

주거용과 업무용 오피스텔은 어떻게 구분하는 것일까. 다음은 2003년 2월 국세청에서 나온 주거용 오피스텔의 주택판정지침이다.

1) 주민등록상 전출입 기록이 있는 오피스텔
단순히 업무용으로 오피스텔을 사용하는 사람들은 주민등록을 옮기지 않기 때문
2) 미성년 자녀와 함께 거주하는 오피스텔
자녀들과 함께 생활하는 오피스텔을 업무용으로 볼 수 없으므로 취학 통지서나 학적부상 주소 등을 근거로 미성년 자녀가 거주하고 있는지를 가를 방침임
3) 전기, 전화료 등 공과금 영수증도 판단 기준임
같은 면적의 일반 사무실에서 내는 공과금 수준과 비교하기 위한 것임
4) 구독하는 신문이나 잡지 종류도 점검 기준이 됨
구독하는 신문이나 잡지 종류가 사업자등록증에 표시된 업종과 별다른 관계가 없으면 실제기능을 주거용으로 볼 수 있기 때문임
5) 기타 오피스텔 소유자의 은행계좌나 의료보험 기록을 점검, 실제거주 여부를 판정