강남 재건축 또다시 ‘우울모드’… 아파트값 또 떨어지나?

[아시아경제 배경환 기자] 정부의 5·10대책과 개포주공2·3단지 재건축안 통과에도 시장에는 별다른 움직임이 나타나지 않고 있다. 특히 5·10 대책이 발표된 지 일주일이 지났지만 거래공백이 이어지면서 서울 재건축 시장은 4주만에 하락세로 돌아섰다. 개포주공2·3단지 재건축안 통과 역시 시장에 기대감을 주지 못했다. 향후 사업일정에 대한 문의만 이어지고 있다는게 일대 중개업소 공통된 반응이다.

19일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 이번주 서울 재건축 아파트값은 0.04% 떨어졌다. 지역별로는 강동(-0.09%, 강남(-0.07%), 송파(-0.03%) 등이 눈에 띄게 하락했다. 정부 대책이나 재건축안 통과안 등이 강남권에 집중됐지만 실질적인 매수 지원책이 아닌 이유에서다.

이렇다보니 강남의 몇몇 재건축 단지들은 벌써 호가가 하향 조정됐다. 지난 3주간 이어진 서울 재건축 아파트값 회복세가 반짝 반등에 그친 셈이다. 하지만 가격 하락 우려는 크지 않은 편이다. 강남권 재건축 아파트 가격이 금융위기 직후 수준에 근접해 있고 저가 매물에 대해서는 거래가 이뤄지고 있어 매도자들 이 추가 조정에 나서지 않을 것이라는 분석이다.

실제 5·10대책 발표 직전까지 2주 연속 상승세를 기록한 강남구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 매매값은 2008년 금융위기 당시의 최저 수준까지 내려왔지만 이후 반등세에 나섰다. 즉 강남구 재건축 아파트가 금융위기 당시 3.3㎡당 3427만원에서 최저점을 찍은 이후 거래가 살아나며 본격적인 반등에 나섰던 것에 비춰볼 때 지금 가격 수준인 3.3㎡당 3413만원은 신규 투자자들에게 거래를 검토해 볼만한 가격대로 인식될 수 있다.

개포주공과 은마아파트 등도 3.3㎡당 평균가격이 금융위기 당시 가격에 접근하거나 오히려 저점 가격보다 더 아래에 위치한 경우도 있다. 은마아파트만 하더라도 전용 84㎡가 2008년 8억6000만원에서 최저 가격을 기록했지만 최근에는 8억7000만~8억8500만원으로 금융위기 당시 최저가격 수준에 근접했다. 2008년 금융위기 당시 8억6000만원과 2011년 글로벌 위기 당시의 9억9000만원 사이에서 장기 투자의 관점으로 접근한다면 추가적인 하락은 제한적이라는 이야기다. 이밖에 개포주공4단지 35㎡는 4억3500만~5억원, 송파 가락시영1차 40㎡ 3억8000만~4억6000만원, 송파 잠실주공5단지 76㎡ 7억7000만~9억3750만원으로 향후 반등할 가능성이 높다.

하지만 저점 가격에 접근한 매물일수록 선별 투자법이 필요하다는게 전문가들의 조언이다. 재건축의 경우 여전히 개발에 따른 자본이득을 기대하는 투자 성격이 강한 상품인데다 정책 변화나 경기 변동, 투자 심리, 대내외 금융 위기 등에 따라 변동폭이 크기 때문이다.

윤지해 부동산114 연구원은 “과거 저점 수준에 근접한 값싼 매물 가격을 첫 번째 투자원칙으로 삼고 정부의 정책 발표 시행과 경기 회복 여부에 따라 매입시점을 저울질하는 전략이 적합하다”며 “다만 저가의 급매물이 소진된 이후 가격상승이 추세적으로 이어지지 못할 경우 올 12월 대선까지 관망 심리가 높아질 가능성도 있으므로 장기 투자 계획으로 접근해야 한다”고 조언했다.

/ 부동산114

배경환 기자 khbae@