경기회복 불투명 아랑곳 펄펄 끓는 상가인기 왜?

베이비부머 창업·프랜차이즈 활성화로 수요 폭증

경기가 어려워도 유독 잘되는 곳은 있다. 먹고 마시는 이른바 외식업이다. 대한민국은 외식업 천하라고 할 만큼 업종도 많다. 상권마다 다르지만 호황을 누리는 곳이 대부분이다. 수익형부동산 시장에 대한 관심이 높아지면서 거기에 따른 상가도 주목받고 있다.

상가에 대한 관심이 날로 높아지는 분위기다. 대규모 신도시와 신규 분양 그리고 중심상권이 번창하고 있기 때문이다. 여기에 도시형생활주택과 오피스텔이 최근 부동산 임대 시장의 새로운 트렌드로 자리 잡으면서 상가 시장의 인기는 최고의 투자상품으로 손꼽히고 있다.

최근 서울 서초지역에서 나온 LH(한국토지주택공사)상가 11개가 모두 낙찰돼 화제를 모았다. 상가레이다에 따르면 낙찰가율은 150.25%로 역대 최고다. 이번 입찰에서 서울서초 지역에 몰린 금액은 약 54억4939만원이다.

가장 높은 낙찰가율을 기록한 상가는 101호였다. 내정가 대비 184.02%의 낙찰가율을 보였으며, 11개 상가 중 낙찰가율 150%를 넘긴 상가도 5개에 달했다. 이곳에 큰 관심이 모인 것은 입지적 특성과 배후세력이 좋기 때문이다. 직접 소유보다는 대부분 투자자들이 참여한 것으로 보였다.

상가114 장경철 이사는 “경기 회복 여부에도 불구하고 상가 시장의 인기가 높아지는 것은 베이비붐 세대가 창업 등 자영업 시장으로 대거 나오면서 수요가 꾸준히 늘고 있기 때문”이라며 “따라서 상권이 보장되고 안정적인 배후 수요가 있는 상가는 꾸준히 인기를 누릴 것으로 보인다”고 전망했다.

프랜차이즈 업체들이 늘어나는 것도 상가 인기의 요인이다. 과거 중심상권에만 노렸던 프랜차이즈 업체들은 이제 단지내 상가를 물론 상가가 밀집하지 않은 근린지역까지 뻗어가고 있다.

오피스텔 상가 분양가격 일반상가 추월
오피스텔상가 분양가격이 일반상가 분양 가격을 추월한 것은 ‘사건’이다. 최근 공급량이 크게 늘어 공급과잉이 올 것이라는 분석에도 불구하고 청약 경쟁률은 여전히 높다. 특히 땅값이 비싸고 공실이 없는 강남과 도심의 중심지역의 분양가는 크게 상승했다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울시내 오피스텔상가 295개 단지의 분양가격(1층, 3.3㎡기준)을 조사한 결과, 지난 2006년 3.3㎡당 분양가가 3000만원을 돌파한 후 2012년 4월까지 공급된 오피스텔상가 평균 분양가는 5116만원을 기록했다. 과거 벤처기업들의 업무공간으로 활용됐던 서울 강남의 오피스텔은 2005년 이후 삼성 쉐르빌, 현대산업개발의 아이파크, 리가스퀘어 등이 공급되면서 고급 주거공간으로 바뀌었다.

지하철 9호선 신분당선 개통으로 교통호재까지 누리면서 이 일대 오피스텔 상가는 주거공간을 지원하는 역할뿐 아니라 강남 중심상가 역할까지 수행하고 있다. 이 때문에 분양가격이 크게 상승했다. 2010년 이전에 강남구 일반상가 분양가는 4725만원, 오피스텔상가 분양가는 4090만원으로 약 635만원의 차이를 나탰다.

2010년 이후에는 일반상가는 6287만원, 오피스텔상가는 8662만원으로 무려 2300만원까지 높아졌다. 특히 서초구에서는 2010년 이전에는 일반상가가 4407만원 가량 높았지만 2010년 이후에는 오피스텔 상가가 700만원이나 높아졌다.

서울의 중심상권으로 불리는 중구의 오피스텔 상가 분양 가격이 가장 높았다. 대기업 본사와 정부기관 등이 몰려 있는 이 지역에는 경희궁의 아침과 광화문시대 등 고급 수요자를 노린 오피스텔이 많다. 업무용과 주거용 공용으로 쓰이고 있지만 주거 비중이 높다. 이 오피스텔 지하1층에서 2층까지 대부분 상가로 이뤄졌다. 최근 공급한 흥화브라운과 엘크루메트로시티 상가의 분양가는 3.3㎡당 5000만원을 넘어섰다.
오피스텔이 이처럼 높은 인기를 얻은 것은 금융위기 이후부터다. 아파트시장이 침체되면서 부동산 투자형태가 바뀌었고 보다 안정된 투자수익을 원하는 투자자들의 트렌드가 바뀐 것이다.

상가 인기지표 권리금도 꾸준한 상승행진
투자자와 반대로 자영업자가 바라보는 상가의 경우도 인기가 높은 것은 마찬가지다. 상가 인기 지표로 쓰이는 ‘권리금’의 상승행진은 불황에도 불구하고 여전히 꺾이지 않고 있다. 특히 1층 상가는 매년 상승 중이다.

점포거래 전문기업인 점포라인이 최근 3년간 자사 DB에 등록된 전체 매물 중 서울 소재 1층 점포 1만5812개를 추출해 분석한 결과 3.3㎡당 보증금은 2010년 177만3093원에서 올해(4월 말 기준) 202만2735원으로 14.08%(24만9641원) 올랐고 3.3㎡당 월세는 9만4232원에서 10만8763원으로 15.42%(1만4531원) 증가했다.

3.3㎡당 권리금 역시 2010년 399만8883원에서 473만4716원으로 18.4%(73만5832원)나 올랐다. 면적이 99㎡인 점포롤 예로 대입해보면 2년 사이 보증금은 750만원, 월세는 43만6000원, 권리금은 2207만원 오른 셈이다.

이 기간 전체 매물들의 3.3㎡당 보증금은 99만7562원에서 122만1320원으로 22만3757원 올랐다. 월세는 5만8445원에서 7만원으로 1만1555원 증가했다. 권리금 역시 235만5349원에서 282만3430원으로 46만8081원이나 올랐다. 1층 점포의 상승세는 같은 기간 등록된 전체 매물들의 3.3㎡당 보증금과 월세, 권리금 증가액과 비교해보면 더 명확해진다.

이 기간 전체 매물들의 3.3㎡당 보증금은 99만7562원에서 122만1320원으로 22만3757원 올랐고 월세는 5만8445원에서 7만원으로 1만1555원 증가했다. 권리금 역시 235만5349원에서 282만3430원으로 46만8081원 올랐다. 이를 면적 99㎡인 점포에 대입해보면 1층 점포 보증금은 전체 매물에 비해 보증금은 70만원, 월세는 9만원, 권리금은 800만원씩 더 올랐다는 계산이 나온다. 더구나 형성되는 금액 자체에도 2배 가까운 차이가 난다는 점도 빼놓을 수 없는 부분이다.

점포라인 김창환 대표는 “1층 점포는 자영업자나 투자자 모두에게 안정적인 수익을 제공할 가능성이 크다”며 “비용이 다른 층에 비해 더 든다는 점이 걸림돌이 될 수 있지만 이는 중개수수료를 아끼거나 다른 부분을 절감하는 방법으로 메꾼다는 방침으로 접근하면 좋은 결과를 기대할 수 있을 것”이라고 조언했다.