[스페셜리포트]아파트 브랜드 파워가 분양가·시세·입지보다 앞선다

브랜드가 가격이다

아파트는 단순히 브랜드에 따라 시세차익이 최대 1000만원 이상 벌어지기도 한다.

아파트는 시세 차이라는 것이 있다. 예전에는 아파트 시세차이를 결정하는 중요한 요소가 입지였다. 하지만 지금은 입지보다 더 중요한 것이 브랜드 가치다. 2012년 아파트 가치의 현 주소다.

건설사들이 아파트 브랜드에 열중하는 이유는 가격 형성 때문이다. 1997년 IMF구제금융이 결정되고 이후부터 분양시장이 얼어붙었다. 건설사들이 브랜드를 만들면서 분양 실적도 좋아졌다. 하지만 실적 호조의 일등공신은 소비자들이 브랜드를 재산과 가치로 인식하면서 브랜드 파워가 점점 힘을 발휘한 것을 꼽을 수 있다.

이영진 참좋은부동산연구소장은 “아파트 브랜드는 단순히 그 아파트의 모양을 이야기하는 것이 아니라 그 안에 생활 편의시설은 물론 공간, 인테리어 등이 함축됐다는 것을 의미한다”며 “주택공간이 3베이(bay)나 4베이 같이 다양화되면서 브랜드의 가치가 높아졌고 가격의 프리미엄이 형성됐다”고 설명했다. 이 같은 상황은 같은 지역, 같은 단지, 같은 규모의 아파트라 할지라도 유명 브랜드에 따라 프리미엄 효과를 가져왔다.

브랜드따라 시세차익 두배까지도
하지만 아파트의 가격은 다르다. 송도신도시에 위치한 송도P아파트와 송도아이파크는 2003년초 같은 입지에서 분양을 했다. 109m²(33평형) 주택형 기준으로 P아파트는 1억9000만원, 아이파크는 2억700만원으로 1700만원 비쌌다. 매매가도 다르다. 송도아이파크는 5억3000만원으로 P아파트 보다 1억1000만원 높은 매매가를 형성하고 있다.

서울 강남의 경우 이런 현상은 더욱 뚜렷하게 나타났다. 실례로 서울 서초구 반포동의 L아파트는 113m²(34평형)이 현재 14억~15억원에 시세를 형성하고 있다. 반대로 L아파트와 인접한 M아파트는 112m²가 시세가 7억3000만~8억원이다. 무려 두 배이상 차이가 난다. 입주시기와 입지, 가구수 차이를 비교해 봐도 L아파트의 가격은 비싼 편이다. 인근의 다른 브랜드 아파트인 X아파트의 경우와 비교해도 시세가 상당히 높다. X아파트는 116m²(35평형)기준으로 3.3m²(1평)당 3571만~4386만원이다.

L아파트는 3.3m²당 4118만~4412만원으로 최대 1000만원 정도 높다. 이는 브랜드 차이 때문이다. L아파트는 현재 브랜드 순위조사에서 주부들에게 가장 인기좋은 아파트로 꼽혔다. 브랜드하나로 프리미엄이 붙은 대표적인 사례다. 분양의 경우도 마찬가지다. 입지가 좋다면 평당 가격은 당연히 오른다. 대구 이시아폴리스의 경우, 주변시세와 비교했을 때 평당 100만~200만원 더 비싸다. 소비자들이 이런 비싼 가격에도 아파트를 원하는 것은 브랜드 가치 때문이다.

상가114 장경철 이사는 “사람들이 아파트 브랜드에 열을 올리고 있는 것은 가치 때문이다”며 “대구 이시아폴리스 처럼 향후 이곳에서 랜드마크로 자리 잡으면 주변 아파트의 가격을 주도할 수 있는 것은 물론 재산가치가 하락하는 일은 없을 것”이라고 설명했다.

아파트 브랜드는 공간·인테리어·생활편의 시설을 함축해서 나타낸다.

브랜드 상가에도 프리미엄 붙는다
아파트 브랜드는 곧 그 일대의 새로운 가치를 만든다. 대표적인 것이 아파트와 함께 하고 있는 상가다. 일반 아파트의 상가는 입지조건, 입주민 수 등을 따지는 것이 일반적이다. 최근에는 아파트 브랜드에 따라 프리미엄이 붙은 경우도 많다. 상가114에 따르면 아파트 브랜드에 따라서 200만원에서 최고 900만원까지 차이가 난다. 아파트는 매출에 따라 가격대 형성이 달라지는 것이 일반적이다. 여기에도 브랜드에 따라 프리미엄이 형성하고 있는 것이다.

지난해 한 서울에서 분양한 한 아파트의 1층 상가는 평당 1억원에 육박했다. 통상 아파트에 비하면 터무니없는 가격이었지만 사람들이 몰렸다. 역세권에 배후 입지가 좋았지만 가격에 거품이 크다는 경고에도 브랜드 가치를 높게 본 것이다. 장 이사는 “이 같은 현상은 최근 자주 목격되고 있다”며 “아파트 인근 상가는 근린상가로 가격 형성이 다르지만 최근 한 고급브랜드의 아파트는 귄리금까지 형성됐다는 이야기를 들었다”고 말했다.

시행사들이 무리해서라도 대기업 브랜드(건설사)를 유치하려는 이유도 여기에 있다. 한 시행사 관계자는 “무리한 가격에 땅을 매입하더라도 시공사만 잘 선택하면 분양가를 높게 책정할 수 있기 때문에 브랜드 선택에도 일반 소비자 못지 않게 열중한다”고 밝혔다.

미니 인터뷰 | 장경철 상가114 이사
“브랜드 가치는 소비자들이 만드는 것이죠”

아파트 시세는 매번 달라진다. 최근 강남을 보면 잘 알 수 있다. 물론 이러한 시세하락은 실물경기와 직접연관성을 가졌다. 재미있는 사실은 시세하락에 반해 아파트 브랜드 시세는 동반하락하지 않았다는 것이다.
장경철 이사는 “아파트 브랜드는 내부의 편의성을 이야기하는 것”이라며 “시세 하락에도 꿈쩍도 하지 않는 이유는 바로 건설사들의 브랜드 관리를 빼놓고 이야기하지 않을 수 없다”고 설명했다. 장 이사가 바라보는 아파트 브랜드는 곧 재산 가치다. 아파트 프리미엄이 분양 소식에 자주 등장하는 것은 건설사들의 브랜드에 대한 자신감 때문이다.
“브랜드 하나로 일단 1000만~5000만원의 가격을 형성했다고 보셔도 무방합니다. 이런 브랜드의 가치는 건설사들이 만든 것이 아니라 바로 소비자가 만들고 있는 거죠. 건설사들이 브랜드 가치를 높게 만들려고 하는 것이 바로 이런 이유 때문입니다.”
상가의 경우도 마찬가지다. 물론 상업지구와 비교 대상은 아니지만 아파트 별로 브랜드 차이에 따라 상가 분양가격은 물론 매매가격이 달라진다. 여기에도 어김없이 프리미엄이 존재한다.
“상가 1층의 경우 매매가격이 브랜드 별로 차이가 매우 커집니다. 비브랜드와 굳이 차이를 말하자면 200만~900만원 정도 차이가 납니다. 그렇다고 해서 브랜드 상가가 모두 비싼것은 아니며, 입지조건에 따라 가격대가 떨어지는 경우도 있죠.”