불황시대 숨찬 풍경.. 집눈물·老한숨(종합)

버블때 산 주택, 경매로 넘어가고 vs 노후 안전망 찾다 수익률 쪽박차고

[아시아경제 황준호 기자, 서소정 기자]
◆대출금 상환 압박에 하우스푸어로 전락= 주택 급등기 부동산 대박의 꿈을 좇아 사들인 아파트들이 속속 경매시장으로 몰려들고 있다. 2005년 이후 구매한 아파트가 경매물건의 절반을 넘어선 것이다.

집값은 계속 떨어지는데 대출금 상환 등 자금 압박은 더욱 심해진 것으로 풀이된다.

16일 대법원 경매정보, 지지옥션 등에 따르면 최근 3년간 경매가 진행된 아파트 중 절반 이상이 2005년 이후 취득한 물건인 것으로 나타났다. 소유권 취득시기가 확인되는 12만3260건 중 6만752건이 이때 매매된 물건이다. 특히 2005년부터 2008년 사이에 구입한 아파트의 3년간 경매 건수는 매년 1만 건을 넘어설 정도다.

또 이 기간에 구입한 아파트가 경매로 나온 물건의 총량은 최근 3년간 경매시장을 통해 거래된 물건 중 37%(4만5732건)를 차지한다. 2003년 구입한 물건이 9435건, 2004년 7772건 정도였다. 이에비해 2005년 1만1736건, 2006년 1만4572건, 2007년 1만2086건, 2008년 1만1948건으로 2005년 이후 구입한 물건수가 크게 증가한 것으로 파악된다.

집값 급등기에 무리하게 금융권에서 조달한 자금으로 집을 장만했던 '하우스 푸어(house poor)'의 몰락이 가속화하는 것 아니냐는 해석이 가능한 대목이다. 대출이자를 갚지 못한 채 일정 기간이 지나면 채권자인 금융사는 아파트를 경매시장으로 넘기기 때문이다.

2005년 이후부터 금융위기가 닥치기 전인 2008년까지는 집값 급등기다. 국민은행 통계를 보면 매매가격 상승률은 ▲2005년 4% ▲2006년 11.60% ▲2007년 3.10% ▲2008년 3.10% 등으로 그 이전과 이후보다 크게 높다.

이때는 대출을 받아 집을 사도 이자부담분보다 집값이 더 올라 호황을 구가했다. '강남 3구'나 '버블세븐' 등의 용어가 생겨나기도 했다. 이로인해 아파트는 재테크의 필수 아이템으로 자리잡았으며 정부는 가격을 잡기 위해 하루가 멀다하고 집값 안정대책을 발표했다.

하지만 금융위기 이후엔 집값동향이 크게 달라졌다. 특히 서울 강남3구의 경우 2009년 9.63%에 이어 ▲2010년 -2.37% ▲2011년 -2.25% 등으로 집값이 오히려 하락하는 추세다. 이에따라 서울 대치동 은마 전용77㎡의 실거래 신고 가격은 2006년 11억6000만원으로 최고가를 기록했으나 최근 7억9000만원에 거래되는 실정이다. 2006년 대비 31.9%가 빠진 가격이다.

하우스 푸어들에겐 향후 전망도 어둡다. 2009년 경매시장에서 2006년 집값 상승기 이후 매매된 물건의 비중은 20% 정도였으나 이후 2010년 29%, 2011년 36% 등으로 확대되는 모습이다.

남승표 부동산경매정보업체 지지옥션 연구원은 "지난해 경매결과를 보면 가격 고점인 2006년 이후에 구매한 아파트의 비중이 점점 높아지고 있다"며 "아직 집값 급등기 경매물량이 해소되지 않은 것으로 판단된다"고 말했다.

◆라이프사이클 펀드, 주식 비중따라 편차 커 경계령='100세 시대 공포'가 커지면서 스마트한 노후자금관리상품으로 라이프사이클 펀드가 주목받고 있지만 수익률 차가 커 신중한 선택이 요구되고 있다. 가처분 소득 감소와 주택대출 등 이자부담 증가로 힘든 가정 경제를 꾸려나가는 중에도 불입하고 있는 '노후 안전판'이 자칫 제 역할을 못할 가능성이 커지고 있는 것이다.

16일 금융투자업계 및 에프앤가이드에 따르면 수명주기에 따라 위험자산과 안전자산의 비중을 조절하는 펀드인 '라이프사이클' 펀드의 연초 후 수익률(13일 기준)은 5.67%로 같은 기간 코스피 수익률인 9.68%를 밑돌았다. 라이프사이클 펀드가 장기투자를 목적으로 한다는 점을 감안해 3년 수익률을 비교해봐도 53.68%로 코스피 수익률인 77.47%을 하회했다.

라이프사이클 펀드는 투자자의 생애맞춤형으로 설계돼 공격적인 투자가 가능한 20대부터 30대까지는 주식비중을 60% 이상으로, 안정적 관리가 중요한 50대부터는 채권비중을 60% 이상 가져가는 식으로 운용된다. 라이프사이클에 따라 자산별 투자 비중을 조절해주기 때문에 변화하는 시장 환경 속에서 노후자금을 지킬 수 있는 방어수단으로 주목받고 있다. 하지만 라이프사이클 펀드라 해서 무작정 '스마트한' 수익률을 보장해주진 않는다.

라이프사이클 펀드 가운데 설정액이 가장 큰 '미래에셋라이프사이클2030연금증권전환형자투자신탁 1(주식)' 펀드의 최근 1년, 3년 수익률은 -5.99%, 55.72%로 같은 기간 국내 주식형 펀드 수익률보다 각각 6%포인트, 21%포인트 밑돌았다. 반면 주식비중을 80%에서 20%까지 자동 조정할 수 있는 '삼성밸류라이프플랜증권전환형투자신탁 1[주식]' 펀드의 최근 1년, 3년 수익률은 5.15%, 105.16%로 탁월한 성과를 보였다. 국내주식형에 투자하는 같은 라이프사이클 펀드지만 두 펀드간 3년 수익률 격차가 무려 50%포인트나 벌어진 것.

우리투자증권 김보나 연구원은 "100세 시대를 맞아 연령별 자산배분 전략을 구사하는 라이프사이클 펀드가 주목을 받고 있다"며 "하지만 각 펀드마다 소득공제 혜택이 다르고, 갈아탈 수 있는 펀드 종류도 차별화돼 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.

전문가들은 대부분의 라이프사이클 펀드가 엄브렐러펀드 구조로 돼있어 주식과 채권 비중은 물론 투자지역(국내·해외)을 다양하게 조절할 수 있는 펀드로 갈아탈 수 있는 만큼 이를 적극 활용할 것을 추천했다. 가입 후 묵혀두지 말고 성과를 비교하며 자산배분에 활용하라는 설명이다.

황준호 기자 rephwang@
서소정 기자 ssj@