전문가들 “실물경기 변수 있지만 싼값 메리트”
올해 수도권 신규 주택공급 물량은 어마어마하다. 특히 서울은 전체 신규 물량의 90%를 차지하는 수준이다. 한파에 얼어붙은 집값을 감안하면 특별 분양도 예상될 정도다. 전문가들은 지금이 투자적기라는 자세를 잊지말라고 충고했다. 바로 ‘싼값’이 예상되는 시점이기 때문이다.
2012년 수도권 재개발·재건축 사업장은 약 1만 가구(뉴타운 포함)가 신규 공급될 예정이며, 특히 서울은 전체 물량의 90%를 차지한 것으로 나타났다. 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 올해 서울 수도권 재개발과 재건축 사업장 등 예정 물량은 총 1만796가구다. 지난해 6830가구보다 3966가구 증가한 수치다. 지난해 대비 2012년 재개발·재건축 사업장 일반분양 가구 수를 지역별로 살펴보면 서울은 5468가구 증가한 9712가구로 수도권 전체 물량의 90%를 차지했다.
이처럼 올해 공급물량이 크게 늘어난 것은 조합과 건설사간 분양가와 이주 보상 등이 영향을 준 것으로 분석됐다. 인천은 657가구 늘어난 677가구로 조사됐고 경기도는 2159가구 줄어든 407가구로 나타났다. 서울은 총 9712가구가 분양예정이다. 1월부터 6월까지 상반기에 풀리는 물량은 7496가구나 된다.
임대주택 세제 완화도 활력 불어 넣을 듯
올해 수도권 주택시장 전망을 그렇게 밝지는 않다. 부동산뱅크 조사에 따르면 서울은 이미 0.06% 하락했고 심지어 버블세븐 지역으로 꼽히는 지역도 0.10% 추락했다. 12·7 대책도 내놓았지만 한파에 얼어붙은 시장은 좀처럼 녹지 않는 분위기다. 이런 상황에서 신규물량에 큰 관심을 쏟는 이유는 따로 있다. 가격 때문이다. 현재 서울과 수도권의 경우 아파트 물량이 넘치면서 특별분양가는 물론 다양한 이벤트를 내놓고 있는 중이다.
왕십리의 ㄱ 부동산 중개소 사장은 “건설사나 분양사들이 현재 앞다퉈 특별분양가 책정을 준비하고 있다는 소문이 부동산 업계에 퍼져 있다”며 “실수요자들이 이와 관련한 정보를 얻기 위해 전화문의가 최근 늘고 있다”고 말했다. 여기에 신규공급 증가로 청약 기회가 늘어났고 올해 변한 세법도 신규물량에 대한 관심을 더욱 높이는 것으로 보인다.
수도권에 있는 임대주택의 경우 3채 이상을 임대해야 세제혜택을 받았지만 지난해 내놓은 8·18 대책으로 임대주택이 1채 이상이면 임대사업자 등록이 가능해졌다. 임대주택의 요건은 기존과 동일하게 면적 149㎡(45평)이하이고 취득 시 기준시가가 6억원이다. 임대주택사업자는 의무 임대기간인 5년을 임대하고 주택을 파는 경우 일반세율로 과세되고 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 또 임대주택으로 등록한 주택은 종합부동산세가 비과세되고 재산세와 취득세 감면의 혜택을 받을 수 있다.
부동산써브 측은 “가재울, 왕십리, 아현 등 입지 여건이 우수한 뉴타운 사업장 분양이 성수기인 봄에 집중돼 있어 수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상된다”며 높은 수요를 예상했다. 이런 이유에서 전문가들도 실수요 목적이라면 최적기로 보고 있다.
재건축 사업장은 강남구, 서초구, 관악구, 구로구, 강서구 등 강남 위주다. 재개발 및 뉴타운 사업장의 대부분은 성동구, 성북구, 마포구, 은평구, 서대문구 등 강북지역이다. 다만 전문가들은 공급시기나 입주, 그리고 환경 등 다양한 변수를 살펴보고 청약을 하라고 권하고 있다.
KB국민은행 박원갑 부동산수석팀장은 “올해 주택시장은 실물경기에 더욱 신경을 써야 할때”라며 “시장이 투자수요 중심에서 실수요 중심으로 급속히 재편되고 있어 소득에 예민하게 반응한다”고 설명했다. 실물경기 위축으로 고용불안이나 실질 소득이 감소하면 주택구매력 약화로 실수요 시장이 흔들릴 수 밖에 없다는 것이 박 팀장의 설명이다.
수도권 중심가 입지좋은 알짜단지 많아
GS건설, SK건설, 현대산업개발은 4월 서울 서대문구 남가좌동 124번지 가재울뉴타운4구역을 재개발해 아파트를 공급할 예정이다. 전용면적 59~176㎡ 총 4300가구 중 1401가구가 일반분양 한다. 가재울뉴타운은 경의선 가좌역과 지하철 6호선·공항철도·경의선 디지털미디어시티역과 인접해 있어 도심 및 수도권 전역으로 이동이 편리한 장점을 갖고 있다.
풍림산업과 삼성물산은 오는 2월 인천 부평구 부평동 38-166번지 일대 부평5구역을 재개발 공급 할 예정이다. 전용면적 59~114㎡로 총 1381가구 중 577가구가 일반분양 한다. 인천의 중심인 부평은 대중교통 및 외곽순환도로 등 교통시설이 잘 갖춰져 있고 서울에 비해 상대적으로 저렴한 분양가로 내 집 마련을 꿈꾸는 수요자들은 관심을 가져볼 만하다.
삼성물산은 오는 2월 서울 강남구 도곡동 538번지 진달래1차를 재건축 해 ‘래미안’을 공급할 예정이다. 전용면적 59~106㎡ 총 397가구 중 43가구가 일반분양된다. 지하철 분당선 한티역을 이용할 수 있고, 양재대로 및 분당내곡고속화도로 등을 이용하기도 간편하다.
대우건설도 오는 2월 서울 마포구 아현동 635번지 아현뉴타운3구역을 재개발 해 아파트를 공급할 예정이다. 전용면적 59~147㎡ 총 3,863가구 중 855가구가 일반분양된다. 지하철 2호선 아현역, 지하철 5호선 애오개역뿐 아니라 신촌로, 충정로 및 마포대로 등도 이용할 수 있다.
대우건설과 삼성물산은 상반기내에 서울 성동구 하왕십리동 832번지 왕십리뉴타운 3구역을 재개발해 아파트를 공급할 예정이다. 전용면적 59~171㎡ 총 2,101가구 중 912가구가 일반 분양한다. 지하철 2호선 상왕십리역을 이용하기가 편하고 난계로, 마장로, 무학로, 왕십리길이 뉴타운을 통과한다.
GS건설은 9월 서울 성북구 보문동6가 207번지 보문3구역을 재개발 해 ‘자이’를 공급할 예정이다. 전용면적 48~121㎡ 총 1,028가구 중 292가구가 일반분양된다. 지하철 6호선 창신역을 이용할 수 있다.
동부건설은 2012년 연내에 경기 남양주시 도농동 294번지 경신연립을 재건축해 ‘센트레빌’을 공급할 예정이다. 전용면적 59~114㎡ 총 465가구 중 312가구가 일반분양 된다. 중앙선 도농역 뿐 아니라 경춘로 및 서울외곽순환고속도로 등을 이용할 수 있다.
이코노믹 리뷰 최재영 기자 sometimes@
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