새해 부동산 어떻게 될까?…"보수적 접근 필요"

[골드메이커]부동산 보수적 투자 필요한 때②

박상언 유엔알컨설팅 대표";$size="255,200,0";$no="2011061308393906719_1.jpg";@include $libDir . "/image_check.php";?>4.수도권 아파트 언제 구입할까?

내년 총선과 대선을 앞두고 수도권 아파트 가격이 일부 회복할 수도 있다는 관측이 일부에서 제기되고 있다.

하지만 북한발 변수와 더불어 부자세라고 일컫는 '버핏세'까지 논의되고 있는 현재시점에 오히려 추가 규제완화가 정치권의 표 득실에 도움이 되지 않을 것으로 보여 내년 총선 전까지는 수도권 아파트의 가격 회복이 쉽지 않을 전망이다.

다만 주변보다 대폭 저렴하게 분양되는 보금자리 주택이라면 시기에 상관없이 내집마련에 뛰어들어도 무방하다.

또 전세비율이 높은 역세권 소형아파트를 실수요 위주로 총선 이후 접근해볼만 하다. 가격 하락기에도 실수요자들이 많이 포진돼 있어 하방경직성이 강해 하락폭이 작고 상승기에는 강한 반등이 나타날 수 있기 때문이다.

실제 이런 지역의 임대수익율은 다른 지역보다 월등이 높게 나타나고 있다. 대표적인 곳이 전세비율이 높게 형성되고 있는 서울지역 지하철역세권 및 리모델링이 가시화되고 있는 1기 신도시 소형아파트들이다.

5. 소형 수익형 부동산, 내년에도 관심받을 듯

오피스텔, 도시형 생활주택, 원룸. 상가(주택)로 대표되는 수익형 부동산의 인기는 일부지역 과잉 논란에도 불구하고 내년에도 차별적으로 이어갈 가능성이 많다.

예금금리는 낮고 주식시장은 여전히 불안하고 아파트에 대한 투자자들의 시각도 예전같지 않아 이들 상품 외에는 투자할 대안이 마땅치 않기 때문이다.

6. 강남권 재건축, 내년 총선 이후로 구입 미뤄야

현재 일반아파트보다 강남권 재건축 아파트의 하락폭이 크게 나타나고 있는 것은 아무래도 실수요자보다는 투자자들의 비중이 높아 대외변수에 취약하기 때문이다.

즉 현재 거주가치보다는 미래의 개발이익을 기대하고 집을 산 소유자들이 많기 때문이다.

강남권 재건축 아파트의 지속적인 가격 약세는 서민을 대변하는 것으로 상징성이 있는 박원순 서울시장 교체에 따른 심리적인 요인과 무분별한 도심 개발을 반대하는 박 시장의 정책기조, 미국·유럽발 재정위기, 북한발 리스크까지 겹쳐 복합적으로 작용하고 있다.

가락시영 종상향 결정이후 잠깐 뛰었던 호가는 다시 종상향 결정전 가격으로 환원되었다.

이후 진행된 반포아파트 지구 개발 기본계획 변경안, 반포한양아파트 주택재건축 예정법적상한용적률 적용안, 강남구 삼성동 홍실아파트 주택재건축 정비구역 지정안 등 강남권 아파트 재건축안 3건도 모두 보류됨으로써 강남 재건축아파트 재건축은 다시 안개속에 빠져들었다.

당분간 이런 하락추세는 북한발 리스크까지 겹쳐 적어도 내년 총선 전까지는 지속될 가능성이 높다.

설령 정부의 부동산 추가 활성화대책이 나오더라도 서민들의 표를 의식해 총선 전까지 강남권은 규제완화에서 제외될 가능성이 높다.

즉 내년 유럽발 금융위기와 북한발 리스크가 어느정도 잠잠해질 것으로 예상되는 내년 총선 이후 강남 재건축시장에 접근해도 늦지 않을 것 같다.

7. 부동산 투자도 출구전략 고려해야

부동산시장 참여자 입장에서는 최악의 경우 대공황기에 버금가는 경기침체 상황으로 내몰릴 수 있다는 방어적인 견지에서 내년 부동산시장에 접근해야 한다.

내년 우리 경제에 블랙 스완(검은 백조·발생할 확률은 낮지만 발생하면 충격이 큰 위험)이 나타나 큰 충격을 입힐 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.

즉 부동산시장에 참여하는 실수요자나 투자자들은 사전에 자금계획을 철저히 세운 뒤 투자 측면보다 실수요자 측면에서 접근해야 한다.

개개인들의 부동산 보유나 신규투자 전략도 이제는 출구전략(exit strategy )을 생각해야 할 때다.

언제든지 경기변화에 따라 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품위주로 포트폴리오를 가져가야 한다.

투자금액이 비교적 가볍고 임대가 원활할 것 같은 지역과 부동산위주로 투자전략을 짜야 한다는 얘기다.

박상언 유엔알컨설팅 대표